ЖК РФ о перепланировке (Жилищный кодекс Российской Федерации) - в 2020 году, переустройство жилых помещений, квартир

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 25 ЖК РФ

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 25 ЖК РФ

1 — 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 — 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РФ 2021 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий «жилой дом», «квартира», установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.
———————————
<1> РГ. 2003. 23 октября. N 214.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

Напомним, что понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Другой комментарий к Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья не дает полного перечня видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Очевидно, это и не входило в задачу законодателя. Необходим специальный нормативный акт, который в комплексе решит эти вопросы, в первую очередь о том, что относится к подобным работам.

2. Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 <1>. Перечень этих работ включает:
———————————
<1> РГ. N 214. 2003.

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к: нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение N 8).

3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин «реконструкция».

Федеральное законодательство о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме регулируется с 8 января 2021 года:

Главой 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ (ред. от 1.10.2021 г.):
- Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
- Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
- Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
- Статья 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;
- Статья 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»»;
Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ;
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2021 г. № 170.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ:

в Жилищном кодексе РФ понятие «жилые помещения» было заменено понятием «помещения в многоквартирном доме».

В данном материале мы будем рассматривать только переустройство и перепланировку жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме.

Переустройство жилых помещения в многоквартирном доме:

представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,
требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме:

представляет собой изменение его конфигурации,
требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2021 г. № 170.

Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся:

с соблюдением требований законодательства
по согласованию с органом местного самоуправления
на основании принятого им решения.

Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме собственник данного жилого помещения представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения этого жилого помещения непосредственно или через МФЦ:

заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2021 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения,
- а если переустройство и/или перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества многоквартирного дома, также протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме о их согласии на такое переустройство и/или перепланировку жилого помещения;

ч. 2 статьи 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель на проведение переустройства и/или перепланировки жилого помещения вправе не представлять:

документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ,
а также документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ в случае, если право на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Для рассмотрения заявления о переустройстве и/или перепланировке жилого помещения с 8 января 2021 года орган, осуществляющий согласование по месту нахождения данного помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;
технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения в многоквартирном доме;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, не вправе:

требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ;
заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам;
в случае представления документов через МФЦ расписка выдается указанным многофункциональным центром;
государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения);
запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя;
в случае представления заявителем документов, указанных в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, через МФЦ срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения;
в случае представления заявления о переустройстве и/или перепланировке через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма и содержание этого документа установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2021 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Предусмотренный частью 5 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документ является основанием проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.

Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

В каких случаях возможен отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

непредставление определенных частью 2 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса возложена на заявителя;
поступление в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и/или информацию, необходимые для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, и не получил от заявителя такие документ и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;
представление документов в ненадлежащий орган;
несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

должно содержать основания отказа
с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ;
выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Факт завершения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

подтверждается актом приемочной комиссии.

п.1 статьи 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Акт приемочной комиссии:

должен быть направлен органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения,
в орган регистрации прав (Росреестр).

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2021 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Самовольными являются:

переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные:
- при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ, или
- с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Лицо, самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение в многоквартирном доме:

несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, обязан:

привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и
в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если:

этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо
это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние:

в указанный в части 3 статьи 29 Жилищного кодекса срок
в установленном органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки, порядке,

суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса, принимает решение:

в отношении собственника жилого помещения
- о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику помещения вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
- о расторжении данного договора
- с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.