Способы узаконить перепланировку квартиры в 2022 году

Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры по исковому заявлению — трудный, но необходимый процесс

Многие собственники не видят никакой крамолы в том, чтобы переделать жилище под свои потребности, сделать его комфортнее, а потом узнают, что своими действиями нарушили закон.

Как следует поступить, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку?

Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой в квартире, а также о том, можно ли делать ее в квартире, купленной в ипотеку. Образцы всех актов перепланировки можно скачать тут.

Требования закона

Нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку квартиры?

То, что квартира приватизирована и находится в приватной собственности, не обозначает, что можно безнаказанно рушить стены, двигать перегородки, менять план жилища или присоединять к своей жилплощади часть общего коридора.

Закон требует уведомления о намерении изменения конфигурации жилища (ст. 25, 26 ЖК РФ) органов, ответственных за санкционирование перепланировки, и о необходимости приведении в соответствие технической документации на квартиру фактическому расположению строительных конструкций.

Основанием для переделки жилья может служить только решение ее проведения с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Выходит, что тот собственник, который совершил изменения конфигурации своего жилья, нарушил закон.

Если будет выявлено, что владелец жилища «перекроил» жилплощадь без всяких согласований, то БТИ накладывает вето на выдачу любых документов, что делает невозможным реализовать право продать квартиру, обменять, подарить, унаследовать и пр.

Ответ на вопрос, нужно ли узаконивать перекройку квартиры, однозначен — да, нужно.

Уже завершенная перепланировка, без одобрения ее осуществления компетентными службами и получения технического заключения, есть не что иное, как самовольное вмешательство, регламентируемое ЖК РФ, ст. 29.

Пункт №4 упомянутой статьи гласит, что проведенная без разрешения перепланировка может быть оставлена в пользовании собственника, но по решению суда, и при условии, что эти изменения не угрожают жизни и здоровью других людей.

Выяснить, имеется ли такая угроза, могут только специалисты, на основании таких законодательных актов:

  • СНиП;
  • СанПин;
  • ЖК, ст. 25,26.

В судебные органы нужно обращаться уже с заключением Жилищной инспекции.

Исковое заявление об узаконивании перепланировки квартиры образец.

О том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, вы можете узнать из нашей статьи.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Прежде всего, нужно со всеми членами семьи провести беседу и убедиться, что никто не возражает против проведения процесса узаконивания.

Далее с соблюдением масштаба следует вычертить план жилища, на котором ликвидированные перегородки, проемы нужно нанести красным, а вновь появившиеся – зеленым.

Таким образом, будет обеспечена наглядность совершенного вмешательства. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

С чего начать, куда обратиться?

С чего же начать? С заявлением, содержащим просьбу согласовать некоторые переделки, нужно нанести визит в управляющую компанию, положительное решение правления – это уже кое-что.

Потребуется заказать проект квартиры, который будут готовить на основании эскиза, выполненного собственником, и старого технического паспорта на жилье.

Заказ можно разместить в любой проектной фирме, уполномоченной оказывать подобные услуги.

Со всеми бумагами владелец должен отправиться в Жилищную инспекцию, чтобы уведомить о происходящем. Здесь документы проверят, зарегистрируют.

Какие документы необходимы?

Нужно предоставить такие документы:

  • заявление;
  • согласие всех членов семьи, зафиксированное на бумаге, с подписями;
  • проект;
  • старый техпаспорт;
  • поэтажные планы;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру.

Если жилье принадлежит нескольким совладельцам, то важно, чтобы среди приложений к заявлению были документы на жилище от всех хозяев.

С какими службами согласовать?

В зависимости от того, какие помещения охвачены перепланировкой, потребуется одобрение на эти изменения от городских служб.

Здесь направят энергию владельца на получение согласований – от СЭС (санитарно-эпидемиологической станции), газовой службы, МЧС, пожарной инспекции – перечень заинтересованных служб предоставят специалисты Жил. инспекции.

От сути ответа каждой из организаций многое зависит, получение отказа может повлечь невозможность пользоваться квартирой в ее обновленном виде. Цель согласований – подтверждение того, что нормы и правила не нарушены, опасности для жизни и здоровья людей нет.

Куда подавать документы? Бумаги подаются в единое окно при Жилищной инспекции, или в МФЦ.

Так как МФЦ – всего лишь посредник, осуществляющий передачу документов от заявителя к специалистам жилищной инспекции, то в таком сложном случае имеет смысл обращаться именно в инспекцию по жилью.

Сроки оформления, стоимость и результат

В этой организации документы будут рассматриваться в срок до 45 дней.

Стоимость изготовления проекта, получения согласований, уплаты штрафа составят около 50-70 тыс. руб. Госпошлину нужно будут оплачивать, если все закончится разрешением оставить переделки.

В этом случае БТИ оформит новый технический паспорт, госпошлина за который может составить сумму от 900 руб.

Какие документы выдаются после оформления? После окончания работы специалистов Жилищной инспекции выдадут один из вариантов ответов: принципиальное разрешение, или отказ.

Могут разрешить оставить квартиру в переделанном виде, если произведены элементарные изменения, не затрагивающие несущих элементов здания и не создающие опасности для других людей:

  • перенесена внутриквартирная ненесущая перегородка, вследствие чего увеличилась кухня за счет коридора;
  • санузел стал совмещенным;
  • перенесена дверь во внутренней ненесущей перегородке;
  • вместо ванны установлена душевая кабина и пр.

Можно также поменять покрытие пола, но ни в коем случае не разбирать весь «пирог» — это нарушит проектные уровни звуко- и теплоизоляции.

Случаи отказа

Могут отказать, если произведены серьезные вмешательства, затрагивающие:

  • существующие перекрытия;
  • несущие стены;
  • существующие вентиляционные каналы;
  • общедомовую тепловую сеть и пр.

Недопустимо присоединять к своему жилью часть общедомового коридора, объединять в одну соседние квартиры (если у них разные владельцы), устраивать кухню или санузел за счет жилой комнаты (исключение – первые этажи МКД).

Никогда не пойдут навстречу, если на лоджии или балконе установили радиатор отопления или теплые полы от общедомовой сети, или выгородили еще одну комнату, существенно уменьшив исходные площади.

Особенности и нюансы

В выводах Жилищной инспекции всегда содержатся рекомендации собственнику по его дальнейшим действиям.

Вообще закон в лице п. 4 ст. 29 ЖК РФ дает полномочия только судебным органам решать, оставить уже сделанную перепланировку или заставить владельца вернуть жилищу прежний вид.

Но при незначительных переделках могут сделать исключение и в целях разгрузки судов от мелочных дел выдать разрешение.

При отказе Жилищной инспекции помочь могут только судебные органы.

Перед началом судебного процесса нужно вызвать работников БТИ и зафиксировать перекройку в новом техническом паспорте, на котором поставят штамп о несанкционированной перепланировке.

Исковое заявление в суд

Как осуществить узаконивание перепланировки квартиры через суд? Суть искового заявления – просьба сохранить выполненные изменения. Этот документ подают в суд по району расположения жилья.

По данному делу ответчик – органы местного самоуправления, истец – владелец или один из них (если имеются совладельцы, то остальные выступают в процессе в качестве третьих лиц).

В правом верхнем углу указываются полностью реквизиты Истца, ответчика, третьих лиц. В текстовой части нужно указать, на основании каких документов собственник или наниматель пользуется жилым помещением.

Далее следует описать, что в период с такой-то даты по такую-то была произведена перепланировка, в ходе которой выполнены следующие работы – и подробно их перечислить.

Важно уведомить суд, что владелец имеет достаточные знания и умения, позволившие ему собственноручно производить работы, или же были привлечены подрядчики – тогда нужно указать, кто они, и приложить документы, подтверждающие наличие отношений (договор, соглашение) и разрешений на проведение ими работ соответствующих видов.

Также нужно описать, что работы выполнялись без получения на то разрешения, и конкретизировать причины, по которым работы велись самовольно.

Отдельным абзацем нужно известить суд, что перепланировка выполнена без нарушения СНиП, санитарных правил, требований пожарной безопасности (о чем имеются подтверждения от компетентных органов), и не нарушает прав, не угрожает жизни и интересам других людей.

Несмотря на это, жилищная инспекция (или иной орган) порекомендовала вернуть жилье в состояние, которое было до начала работ.

Считаю, что квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии. Далее важно перечислить формулировки служб и органов, которые выдали свои заключения.

Просьба к суду заключается именно в сохранении квартиры в переделанном виде. Среди прилагаемых бумаг обязательно должны быть и согласования от городских служб.

Внизу обязательно дата, подпись с расшифровкой. Госпошлина в суд составляет 300 руб.

Заключение по перепланировке

Заключение по перепланировке квартиры может содержать:

  • разрешение сохранить жилище в переделанном виде;
  • требование восстановить первоначальное состояние с указанием срока.

Если срок не соблюсти, то есть попросту проигнорировать заключение, возможны такие сценарии:

  • квартиру собственника продадут с торгов;
  • муниципальное жилье заставят освободить.

Затратив немало средств на выполнение несанкционированных работ, а потом на заказ проекта, оплату штрафа и пр., не стоит рисковать и пытаться самому вести процесс узаконивания уже сделанной перепланировки, а поручить дело опытному юристу, который правильно составит исковое заявление и преподнесет информацию в более приятном свете.

Раз уж так вышло, что переделка жилья оказалась незаконной, то придется следовать рекомендациям суда. Если отказ будет категорическим, то нужно будет ликвидировать следы своего вмешательства в план квартиры.

При наличии положительных заключений от всех заинтересованных городских служб суд, скорее всего, разрешит жить на измененной жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана, вы можете узнать из видео:

Закон о перепланировке квартир 2022: что изменилось?

Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.

Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2022 году.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

  • перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
  • устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
  • возведение или устранение межкомнатных перегородок;
  • остекление и благоустройство балконов и лоджий;
  • сооружение или демонтаж тамбуров.

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

  • договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
  • акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
  • копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
  • оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
  • подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
  • справка о присвоении объекту официального адреса;
  • свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2022 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: