Особенности раздела земельного участка с сохранением исходного в 2022 году

Статья 11.4. Раздел земельного участка

СТ 11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2022 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Комментарий к Статье 11.4 Земельного кодекса РФ

В результате раздела земельного участка образуются новые земельные участки, а исходный земельный участок прекращает свое существование. Образование земельных участков путем раздела исходного земельного участка может иметь место только в тех случаях, когда земельный участок является делимым.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ неделимым является земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ. В связи с этим можно сделать вывод о том, что все иные земельные участки, раздел которых можно осуществить без нарушений предусмотренных ЗК РФ требований, являются делимыми.

Однако необходимо учитывать, что земельный участок при решении вопроса о его делимости или неделимости нужно рассматривать не только с точки зрения его понимания как объекта земельных отношений, но и с учетом того, что земельный участок является объектом гражданских прав <1>.
———————————
<1> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2022 г. N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» .

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Ярким примером невозможности раздела земельного участка ввиду необходимости сохранения его назначения является п. 2 ст. 258 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 11 июня 2022 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» <1>, которыми предусматривается, что земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. В литературе отмечается, что эти запреты обусловлены необходимостью сохранения фермерского хозяйства как производственной структуры <2>.
———————————
<1> СЗ РФ
. 2003. N 24. Ст. 2249; 2013. N 52. Ст. 7011.

<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3-х т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2007. Т. 1.

Таким образом, вопрос о разделе земельного участка не во всех случаях может решаться только путем оценки возможности соблюдения технических требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным ст. 11.9 ЗК РФ, поскольку законодательством могут предусматриваться и иные правила, связанные с существованием особенностей оборота определенных земельных участков как объектов гражданских прав.

Согласно п. п. 4 и 5 комментируемой статьи раздел земельных участков, предоставленных некоммерческим организациям, созданным гражданами для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также земельных участков, предоставленных лицам, с которыми в порядке, предусмотренном ГрК РФ, заключен договор о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ), осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ст. 43 ГрК РФ), что объясняется особенностями образования и предоставления земельных участков для указанных целей (см. комментарий к ст. ст. 11.3, 39.8, 39.10 Земельного кодекса РФ).

В случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусматривается возможность сохранения земельного участка, раздел которого осуществлен в измененных границах. В таком случае наряду со сведениями об образуемом или образуемых земельных участках в межевой план также включаются сведения о земельных участках, сохраняющихся в измененных границах <1>.
———————————
<1> Подпункт 4 п
. 3 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2022 г. N 921.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и выделенного на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, законодатель предоставил правообладателю такого земельного участка право самостоятельно подготовить схему расположения образуемых в результате такого раздела земельных участков на кадастровом плане территории. Это представляется вполне логичным, поскольку в соответствии со ст. 11.8 ЗК РФ у правообладателя возникают права на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Комментируемая статья не содержит указания на то, что образуемые земельные участки должны быть смежными, т.е. иметь хотя бы одну общую границу (по аналогии, например, с объединением земельных участков (см. комментарий к ст. 11.6 ЗК РФ)). Это объясняется тем, что в настоящее время Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2022 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» допускается возможность проведения кадастровых работ и оформления межевого плана в отношении:

— земельных участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями (многоконтурный земельный участок);

— земельных участков, государственный кадастровый учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и которым при осуществлении такого учета было присвоено наименование «единое землепользование» (единое землепользование);

— частей многоконтурных земельных участков, границы которых представляют собой совокупность контуров, не имеющих между собой общих характерных точек (многоконтурная часть).

О разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) получены письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.05.2014 N 14-06006/14 и от 20.06.2014 N 14-08444/[email protected] (далее — Письма), содержащие разъяснения положений статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), в том числе по вопросу раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно позиции, изложенной в Письмах, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы одновременно сразу все земельные участки, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, либо могут быть образованы один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

То есть способ образования земельного участка может быть выбран заинтересованным лицом.

Позиция Учреждения по данному вопросу следующая: если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности либо предоставлен садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, раздел такого земельного участка должен осуществляться только путем раздела с сохранением данного земельного участка в измененных границах.

Учреждение исходит из того, что в образовании земельных участков путем раздела земельных участков, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ, то есть предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан или находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — Исходные земельные участки), могут быть заинтересованы различные лица, которые могут формировать земельные участки как вместе, так и по отдельности (например, члены садоводческого товарищества, которые хотят оформить свои права на используемые садовые земельные участки). По этой причине разделить Исходный земельный участок сразу на необходимое количество земельных участков сложно. Кроме того, в садоводческом товариществе в любом случае часть территории будет использоваться как земли общего пользования (улицы, проходы, проезды, участок под зданием правления садоводческого товарищества и т.п.).

Если одним из заинтересованных лиц (либо группой, состоящей из нескольких заинтересованных лиц) необходимый ему земельный участок будет образован путем раздела без сохранения Исходного земельного участка в измененных границах, произойдет следующее.

На государственный кадастровый учет будут поставлены два (или более) земельных участка, одним из которых будет земельный участок, представляющий собой оставшуюся часть Исходного земельного участка (далее — Оставшийся земельный участок).

В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о таких земельных участках будут носить временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

С учетом пункта 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок ведения ГКН), с момента государственной регистрации права на образованный земельный участок «временный» статус сведений государственного кадастра недвижимости о таком земельном участке изменится на «учтенный», а статус сведений государственного кадастра недвижимости об Исходном земельном участке — на «архивный».

В указанном случае до государственной регистрации права на образованные земельные участки иные заинтересованные лица не смогут поставить на кадастровый учет необходимые им земельные участки, поскольку по данным государственного кадастра недвижимости границы таких земельных участков будут пересекать границы Оставшегося земельного участка, что является основанием для приостановления осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

Если Оставшийся земельный участок будет указан в качестве преобразуемого (исходного для земельного участка, необходимого иным заинтересованным лицам), то орган кадастрового учета примет решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, поскольку если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер, то это является основанием для отказа в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

Учреждение обращает внимание, что законодательно срок, в течение которого заинтересованное лицо должно зарегистрировать права на образованный путем раздела и поставленный на кадастровый учет объект недвижимости, не ограничен. Единственное ограничение такого срока содержится в части 4 статьи 24 Закона о кадастре, согласно которой, если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости, и, следовательно, такой объект недвижимости не может быть объектом государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. При этом положения данного пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при разделе земельного участка в случае сохранения в измененных границах земельного участка, раздел которого осуществлен.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда государственная регистрация прав на Оставшийся земельный участок не будет осуществлена, и иные заинтересованные лица не смогут поставить на кадастровый учет необходимые им земельные участки, поскольку орган кадастрового учета будет иметь основания для приостановления осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 26 Закона о кадастре или для отказа в осуществлении кадастрового учета в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 27 Закона о кадастре (до момента, пока сведения о данном Оставшемся земельном участке не будут аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости).

В соответствии с пунктом 53 Порядка ведения ГКН в отношении преобразуемых объектов недвижимости «учтенный» либо «ранее учтенный» статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях изменяется на «архивный» без заявления при государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

Поскольку в действующей редакции пункта 53 Порядка ведения ГКН отсутствует указание на то, что статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях должен меняться после государственной регистрации прав на все образованные объекты недвижимости, то сведениям государственного кадастра недвижимости об Исходном земельном участке будет присвоен статус «архивный», даже после регистрации права на один из образуемых путем его раздела земельных участков.

Если по каким-то причинам права на Оставшийся земельный участок не будут зарегистрированы в течение пяти лет со дня постановки его на учет, то сведения государственного кадастра недвижимости об Оставшемся земельном участке будут аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. То есть в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения как об Исходном, так и об Оставшемся земельных участках (например, сведения о земельном участке, предоставленном садоводческому товариществу).

Учреждение полагает, что необходимо учитывать также следующие моменты:

с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии со статьей 20 Закона о кадастре может обратиться любое лицо, в том числе не имеющее необходимых документов для государственной регистрации права на такой образованный земельный участок;

даже при своевременной регистрации права на образованные земельные участки (в том числе Оставшийся земельный участок) у иных заинтересованных лиц будут возникать сложности при подготовке необходимых для кадастрового учета документов, поскольку в межевом плане, предоставляемом в орган кадастрового учета, необходимо будет указать кадастровый номер Оставшегося земельного участка, а при подаче заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости быть уверенным в «учтенном» статусе сведений государственного кадастра недвижимости об Оставшемся земельном участке, а также что ранее не было подано иное заявление о постановке на кадастровый учет земельных участков, образуемых путем раздела Оставшегося земельного участка.

Учреждение обращает внимание, что даже если одно из заинтересованных лиц решит применить процедуру раздела, при которой Исходный земельный участок прекращает свое существование, то у иных заинтересованных лиц возникают проблемы при реализации их права на регистрацию права собственности на земельный участок (например, на используемый членом садоводческого товарищества садовый земельный участок).

С учетом изложенного, по мнению Учреждения, в случаях, предусмотренных пунктами 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ, раздел земельного участка должен осуществляться только с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Учреждение просит пересмотреть изложенную в Письмах позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о возможности выбора заинтересованным лицом способа раздела земельных участков, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ.

Директор
А.В.Голиков

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
Нормирование в строительстве и ЖКХ,
N 5, 2022 год

Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 07.09.2018 №Д23и-4900 Главное:

  1. Требованиями законодательства не предусмотрена необходимость проведения уточнения местоположения границ ЗУ, границы которого изменены в связи с образованием из него нового ЗУ (раздел с сохранением исходного земельного участка в измененных границах).
  2. Земельный участок, из которого по результатам проведенного раздела образуется новый объект недвижимости, может считается только «исходным»
  3. Если для образования земельных участков необходимо проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного земельного участка, оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.
  4. Включение в состав межевого плана, подготовленного в связи с образованием земельного участка путем раздела в результате которого исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, раздела «Сведения об уточняемых земельных участках» не предусмотрено.

Кроме того В письме указанна ситуация «если для образования земельных участков необходимо проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного земельного участка, оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.» Описание такой ситуации есть в письме Минэком: от 20.02.2013 № ОГ-Д23-650 http://economy.gov.ru/minec/references/faq/doc20130304_012 В частности в нем сказано: «если границы исходного (измененного) земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и при этом местоположение границ (части границ) образованного в результате выдела (раздела с измененным земельным участком) земельного участка не соответствует местоположению границ (части границ) такого исходного земельного участка (пересекаются), должны быть проведены работы и по исправлению ошибки в местоположении границ (части границ) исходного земельного участка. Таким образом, если при образовании земельных участков уточнено местоположения границ (части границ) исходного (измененного) земельного участка (в том числе в результате исправления ошибки), в орган кадастрового учета одновременно представляется заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка и межевой план по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка и заявление о постановке на государственный кадастровый учет образованного земельного участка и межевой план по его образованию. При этом в межевом плане по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка могут содержаться только сведения о части границы такого земельного участка, ошибка в местоположении которой исправлена.» письмо от 07.09.2018 №Д23и-4900 http://ki-rf.ru/wp-content/uploads/2022/02/письмо.pdf  

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: