Особенности продажи квартиры с существующими долгами по коммунальным платежам

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

В соответствии с нормами жилищного кодекса каждый собственник или наниматель обязать вовремя вносить платежи по коммуналке. В отношении должников применяются различные санкции: отключение газа, электричества, а если задолженность большая, ЖКУ может подать в суд. Продажа квартиры с долгами ЖКХ законом разрешена, но прежде чем заключать такую сделку, нужно изучить ее особенности.

Способы продажи жилья с задолженностью

Согласно законодательству плату за коммунальные услуги должны вносить жильцы, которым они предоставляются. Если квартиру необходимо продать, им нужно как можно быстрее погасить долги. Новые хозяева оплачивают содержание жилья только с момента регистрации своих прав. Исключение составляет плата за капремонт, долги по которому могут переходить от одного собственника к другому.

Если покупатель хочет приобрести такое жилье, проблему можно решить несколькими способами:

  • Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
  • Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.

Если продавец не идет ни на один из предложенных вариантов, можно попробовать решить вопрос с ЖКХ. При возникновении проблем с оплатой услуг лучше заранее обратиться с заявлением и попросить рассрочку. Чтобы в просьбе не отказали, желательно приложить подтверждающие документы.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

  1. Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
  2. Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Как заключается сделка купли и продажи жилплощади с долгом

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

  • Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
  • При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
  • Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
  • Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
  • Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
  • Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
  • Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
  • В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.

После этого останется разобраться с налогами. Если продавец владел жильем меньше трех лет (с 2021 г. – меньше пяти лет), ему придется заплатить тринадцатипроцентный налог. Исключением являются случаи, когда квартира была продана дешевле, чем приобреталась. Покупатель, наоборот, получает право на налоговый вычет. Его величина может достигать 260 000 рублей.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

  • Личные данные сторон сделки;
  • Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
  • Ссылка на документы о праве стоимости;
  • Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Как узнать о наличии долгов за коммуналку

Перед продажей жилья надо узнать точную сумму задолженности перед за услуги ЖКУ или капитальный ремонт. Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

  1. Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
  2. Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
  3. Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия статья 163 УК РФ квалифицирует как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Время чтения: 5 минут

Наличие задолженности по коммунальным платежам – распространенное явление в наши дни. В связи с этим нередко можно услышать о сделках с недвижимостью, за которой числятся долги. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет свои особенности. Рассмотрим эту процедуру более подробно.

Проверка задолженности по услугам ЖКХ

Прежде чем заключать сделку о покупке жилья, необходимо проверить объект на наличие всевозможных обременений, в том числе и по оплате счетов за услуги ЖКХ. Это нужно сделать, чтобы в дальнейшем у нового собственника с квартирой не возникло никаких проблем.

Если потенциальный покупатель не знает, как проверить квартиру на долги по коммунальным платежам, стоит изучить возможные варианты:

  1. Использовать .
  2. Воспользоваться сервисом государственных служб. Официальные сайты госорганов предоставляют услугу, с помощью которой можно получить информацию о наличии задолженности по любому объекту.
  3. Зарегистрироваться на сайте управляющей компании. У большинства УК есть собственная страница в интернете, где можно создать личный кабинет и следить за состоянием платежей.
  4. Обратиться в банк. Финансовые учреждения, которые принимают коммунальные платежи, также предусматривают возможность просматривать долги и погашать их онлайн.
  5. Использовать специальные терминалы или банкоматы.

Многих при этом беспокоит, должен ли новый собственник платить долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры.

Обязан ли новый владелец погашать долги прежнего хозяина

В соответствии с законный владелец недвижимости должен рассчитываться со всеми долгами, которые за ней числятся. Исключением могут быть лишь случаи, когда стороны обозначают в договоре, что предыдущий собственник обязуется оплатить накопившуюся задолженность.

В целом же тех, кто интересуется, может ли долг за коммунальные услуги переходить на нового владельца, ждет разочарование. Это действительно нередко происходит. В таком случае единственный выход – инициировать судебную процедуру, чтобы защитить свои законные интересы.

Как правило, на практике покупатели просят снизить цену за квартиру, если за ней числятся долги, а в дальнейшем самостоятельно их погашают. Также в договоре можно прописать пункт, согласно которому сумма задолженности делится пополам.

Из вышеизложенного следует: то, обязан ли новый собственник оплачивать долги предыдущего собственник
а, регулируется самим соглашением.

Заключение договора купли-продажи с долгами по ЖКХ

Ничего страшного в случае покупки квартиры с долгами не происходит. Однако если предыдущий собственник скроет этот факт, у нового владельца могут возникнуть определенные трудности. Поэтому очень важно проверять объект недвижимости прежде, чем его приобрести.

Если покупателю удалось обнаружить факт неоплаты счетов перед тем, как купить квартиру с долгами, нужно проследить, чтобы соблюдались следующие условия:

  • все стороны должны быть уведомлены о наличии задолженности по квартплате;
  • в договоре следует отразить сумму долга, а также указать лицо, которое будет его погашать.

Для заключения соглашения необходимо собрать все документы на продаваемое жилье. В их перечень входят:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающая документация на квартиру: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и другие;
  • технический паспорт;
  • выписка из регистрационной палаты.

В тексте документа прописывается, кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры. Можно также приложить справки, подтверждающие, что задолженность числится за определенным лицом.

В большинстве случаев продавцы при таких обстоятельствах не уклоняются от своих обязанностей, поскольку понимают, что закон не на их стороне и долг лежит на владельце квартиры.

Вместе с тем случается и такое, что, несмотря на желание продать недвижимость, продавцы не хотят оплачивать долги по квартире. Стоит тогда рассмотреть возможность снизить цену на объект, либо прописать в соглашении, что нынешний собственник погасит существующую задолженность за счет аванса, полученного от покупателя.

Как получить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ

Приобретая жилье без предварительной его проверки, легко можно столкнуться с ситуацией, когда купили квартиру, а там долг за коммунальные услуги. Чтобы этого не произошло, заранее нужно желательно потребовать у продавца документальное доказательство отсутствия задолженности.

Подтверждением полной оплаты всех услуг является специальная справка, которая выдается управляющей компанией, ТСЖ или расчетным центром.

Получить документ могут совершеннолетние собственники жилья, а также квартиросъемщики и члены их семей. Срок действия справки варьируется от 10 до 30 дней в зависимости от ситуации, поэтому запрашивать ее нужно непосредственно перед заключением сделки.

Ознакомьтесь подробнее, что собой представляет и когда может потребоваться справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как подарить квартиру с задолженностью

Дарение квартиры с долгами по коммунальным платежам влечет за собой переход задолженности на нового собственника. Однако обязанность содержать и оплачивать расходы на помещение возлагается на владельца только после государственной регистрации права собственности. До этого момента все долги лежат на лице, которое дарит квадратные метры.

Поскольку подобного рода сделки часто происходят между близкими родственниками или членами семьи, стороны могут решить, как погасить задолженность по коммунальным платежам при смене собственника по договоренности между ними.

Чтобы не возникло конфликтных ситуаций, стоит прямо прописать в договоре, кто будет нести ответственность за накопившиеся долги и погашать их. Это позволит избежать многих спорных моментов в будущем.

Если куплена квартира с долгами

Хотя существует немало возможностей проверить любой объект купли-продажи на наличие различных обременений, не все покупатели спешат ими воспользоваться. Но впоследствии им приходится решать вопрос, что делать, если купили квартиру с долгами по коммуналке.

Если предыдущий недобросовестный владелец скрыл этот факт, для начала следует обратиться в управляющую компанию и запросить документ о состоянии счетов бывшего жильца за тот период, пока покупатель не стал полноценным владельцем имущества. Затем нужно подготовить заявление и подкрепить его всеми документами, подтверждающими факт покупки квартиры, а также наличия долга еще до момента оформления права собственности. Случаи, когда продали квартиру уже с неоплаченными счетами, часто решаются в пользу нового владельца.

К сожалению, иногда по этому поводу приходится инициировать судебное разбирательство, а это дело не из приятных.

Сообщение в управляющую компанию о смене владельца

При оформлении договора купли-продажи на недвижимость, за которой числится задолженность, о факте смене ее владельца необходимо уведомить управляющую компанию, чтобы не пришлось выплачивать долг за предыдущим собственником по коммуналке.

Делается это в письменной форме в виде заявления с просьбой завести новый счет по оплате услуг ЖКХ. Таким образом можно избежать путаницы с долгами предыдущего хозяина.

Заявление рассматривается на протяжении месяца.

Получив положительный ответ, нужно взять в бухгалтерии УК справку об отсутствии задолженности. В случае отказа можно обратиться в жилищную инспекцию.

Выводы

Иногда покупателям достается жилье с неоплаченными счетами. Долги по ЖКХ новому собственнику переходят только после регистрации права собственности на недвижимость. До того момента обязанность погасить все долги лежит на плечах продавца. Если по тем или иным причинам он этого сделать не может, стороны указывают в договоре купли-продажи, за кем будет числиться задолженность и порядок ее погашения.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: