Как происходит процедура прекращения права собственности на земельный участок

Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок

СТ 44 ЗК РФ

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Комментарий к Статье 44 Земельного кодекса РФ

Приведенный в статье перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки в целом соответствует норме ст. 235 ГК РФ об общих основаниях прекращения права собственности. Однако в ГК РФ упоминается также о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества — по отношению к земле такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает. Кроме того, в упомянутой статье ГК РФ названа возможность установления законодательством иных случаев утраты права собственности на имущество. ЗК РФ такой возможности не предусматривает. Таким образом, установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.

Условия и порядок отчуждения собственником земельного участка регламентированы ст. 52 ЗК РФ; отказа лица от права на земельный участок — ст. 53 ЗК РФ (см. комментарий к ним).

Принудительное лишение собственника земельного участка возможно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Статья 235 ГК РФ предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме следующих случаев:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам.

По российскому законодательству гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ); гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК РФ); юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст. 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

Право собственности на имущество (в том числе земельный участок), на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

Так, ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлена обязанность собственника произвести отчуждение оказавшихся в его собственности по допускаемым законом основаниям (например, по завещанию) земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если это влечет нарушение установленных законодательством требований. Такие требования установлены ст. ст. 3 и 4 указанного Федерального закона. В соответствии с ними, в частности, участок сельскохозяйственных земель не может быть меньше установленного размера; в собственности одного лица и его родственников не могут находиться земельные площади в пределах одного района больше установленного размера; иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут иметь в собственности земли сельхозназначения. Если земельный участок (или доля) были приобретены еще до принятия рассматриваемого Федерального закона, они должны быть отчуждены в течение года с момента вступления его в силу; если они приобретены после вступления этого Федерального закона в силу, то в течение года со дня возникновения права собственности либо момента, когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли нарушение Закона;

3) выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, условия, основания и порядок которого регламентированы нормами главы VII.1 ЗК РФ;

4) реквизиция (см. комментарий к ст. 51 ЗК РФ);

5) конфискация (см. комментарий к ст. 50 ЗК РФ);

6) отчуждение имущества, в том числе земельного участка, в случаях: выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ, решения суда о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п. 2 ст. 272 ГК РФ;

7) изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:

— если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится в ст. 285 ГК РФ;

— если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).

В ЗК РФ подробно регламентируется порядок изъятия в двух последних случаях земельных участков у владельцев, пользователей и арендаторов (ст. ст. 45 — 47), о собственниках же специально не упоминается. А ст. 286 ГК РФ, посвященная порядку изъятия у собственника земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, отсылает к земельному законодательству в части определения органов, уполномоченных принимать решения о таком изъятии, а также установления порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства не установлено, следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей (см. комментарий к этой статье). В частности, к лишению права собственности вполне применимы нормы об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, с установлением срока для устранения нарушения.

Кроме того, земельный участок, как и иное имущество, может быть обращен по решению суда в доход государства, если в отношении его не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы либо в соответствии с законодательством РФ о противодействии терроризму не представлены сведения, подтверждающие законность приобретения этого участка (подп. 8, 9 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Наконец, прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации.

При приватизации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и по решению самого собственника, т.е. государства, муниципальных образований, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством. Так, в ходе земельной реформы были приватизированы земли, занимаемые сельскохозяйственными предприятиями, т.е. они переданы в собственность коллективов этих предприятий бесплатно. В настоящее время земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность бесплатно (например, крестьянским хозяйствам) или проданы гражданам и юридическим лицам.

Однако в соответствии с п. 4 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

При национализации, наоборот, происходит обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Это возможно только на основании специального закона. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ (см. также: Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для бакалавров. М.: Юрайт, 2014; Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Норма, 2002).

Земельный
эксперт

2840

Основания принудительного прекращения права собственности на надел

В основном государственном нормативном акте – Конституции РФ, оговорено следующее условие: осуществить такую процедуру как лишение прав собственности можно только на основании судебного решения, что применимо по отношению к любому владельцу имущества.

Данное правило касается и земель, причем, вне зависимости от их целевого назначения. В земельном законодательстве оговорены основания не только принудительного прекращения права собственности на земельный участок. Прекращено может быть и право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования. Основания для этого установлены следующие:

  1. Передача в судебном порядке права на землю собственнику строения, расположенного на данной территории, если иное решение не возможно.
  2. Лишение права на землю, если по закону гражданин не может быть ее собственником.
  3. Невыполнение обязательств.
  4. Изъятие надела, владение которым обусловлено правом бессрочного/постоянного пользования или пожизненного наследования для нужд регионального или государственного направления.
  5. Совершение неправомерных действий, в частности:
  • нарушение норм эксплуатации, которые установлены для категории конкретного участка и его предназначения;
  • манипуляции с плодородным почвенным слоем – его снятие и перемещение;
  • игнорирование в течение трех лет целевого назначения площади, и использование ее в направлениях, не связанных с сельским хозяйством, строительством или другим видом работ. Срок может быть изменен ФЗ, также он не относится к наделам, которые невозможно эксплуатировать из-за природных воздействий стихийного характера или других подобных обстоятельств;
  • неправильное использование, что негативно сказывается на способности земли удовлетворять потребности растений и обеспечивать их нормальный рост и созревание;
  • нарушение специального режима эксплуатации территорий, прилегающих к морю, реке, хранилищу и другому водному объекту;
  • несоблюдение правил использования, перевозки, хранения ядовитых веществ, удобрений и прочих средств химического или биологического происхождения, приведшее к нанесению вреда почве, животным или человеку;
  • отсутствие мер по борьбе с разрушением почвенного слоя вследствие воздействия стихий;
  • систематическая неуплата установленных налогов и сборов.

Принудительное прекращение права собственности на земельный участок осуществляется на определенных условиях и в порядке, оговоренном в нормах ст. 282-286 ГК РФ.

Изъятие надела влечет за собой передачу права собственности другим лицам. В случае взыскания по обязательствам участок передается гражданину или организации, в пользу которых он изымался, или продается, а обязательства возмещаются за счет этих средств. При совершении неправомерных действий владельцем или при наличии особой необходимости в данном земельном участке, он становится государственной либо муниципальной собственностью.

Способы принудительного прекращения прав

Существует определенная классификация прекращения прав на участок, осуществляемого в порядке принуждения. Основные способы данной процедуры и их общие характеристики:

  1. Выкуп. В ГК оговорено, что изъятие земли у собственника для государственных или муниципальных нужд должно производиться на условиях равного по ценности или заблаговременного возмещения стоимости участка. Владелец может не согласиться с обозначенным размером финансовой компенсации, другими условиями или непосредственно с самим решением. В этом случае официальный орган власти имеет право обратиться в суд в течение трех лет со дня уведомления собственника о принятом решении.
  2. Конфискация земли является правомерным действием в случае совершения собственником преступления.
  3. Принудительное прекращение прав на землю может иметь характер временной или постоянной меры, называемой реквизицией. Это действия государства, направленные на изъятие участка в чрезвычайной ситуации. Данная процедура может быть применена при наводнении, вспышке болезни и других подобных обстоятельствах. Свершившийся факт фиксируется в специальном документе. В случае отсутствия возможности возврата объекта выплачивается его стоимость или предлагается замена с аналогичной ценностью.

Порядок прекращения прав на земельный надел

Как и любое правомерное действие, принудительное прекращение права собственности на земельный участок, выполняется по правилам, оговоренным в ГК и ЗК. Процедура проходит в следующем порядке:

  1. Определение основания для осуществления соответствующих действий.
  2. Выявление собственника земельного участка посредством направления ответственными органами запросов в общий реестр, архивы и прочие инстанции. Еще один используемый метод – размещение информации о поиске на официальных порталах и щитах местного назначения. Если владелец не найден, суд, на основании заявления ответственного органа, признает право за государством на владение участком. Эта процедура проводится не менее чем за 60 дней до вынесения решения.
  3. Администрация муниципалитета либо другая организация, имеющая соответствующие права, принимает решение об изъятии участка. В течение 10 дней содержание документа доводится до сведения собственника и придается гласности: размещается на официальном ресурсе, отправляется в Российский реестр. Действует ограничение во времени: Решение имеет силу в течение трех лет.
  4. За 60 дней до следующей процедуры проводится экспертная оценка стоимости земли.
  5. Соглашение об изъятии направляется собственнику. Он может не подписывать его, но через 90 дней ответственный орган вправе подать заявление в суд. Завершение процедуры в этом случае пройдет на основании судебного решения.

Если лишение прав на частную собственность проходит не в связи с государственной или муниципальной необходимостью, владелец, совершивший правонарушение или не соблюдавший правила эксплуатации надела, заблаговременно уведомляется о причине. В некоторых случаях назначается штраф, при его неуплате и игнорировании предупреждения официальный орган власти или управления на местах выносит соответствующее решение. Согласие собственника с действиями данных органов, оформленное в письменном виде, позволит выставить участок на аукцион. В случае несогласия владельца с решением, дело направляется в суд.

Список документов

Для каждого отдельного случая применяется свой пакет документов. Общими являются:

  • Заключение о состоянии участка.
  • Уведомление собственника.
  • Соглашение об изъятии надела.
  • Письменное согласие собственника.

Также применяются следующие документы:

  • Судебные приказы и исполнительные листы.
  • Постановления уполномоченных органов и приставов.
  • Соглашения или договоры на заем, уплату определенных сумм.

Последствия принудительного лишения собственности на землю

После того, как участок земли уже не будет принадлежать гражданину, он переходит в собственность других лиц, государственных органов или прочих претендентов. При этом бывший собственник не освобождается от уплаты наложенных на него штрафов за неправильную эксплуатацию площади, а в случае нанесения вреда почве – доведения ее до надлежащего состояния.

Постановление, вынесенное на основании документов и заявления ответственного органа, подлежит обжалованию. Иногда это помогает восстановить законное владение. Наделы, изъятые по реквизиции, подлежат возврату.

Пример по принудительному прекращению права на земельный участок

В марте текущего года был принят правовой документ о принудительном лишении гражданина Г. правом собственности на земельный участок, который необходим для строительства пешеходного моста.

Поскольку владельцем не было подписано обязательное для данной процедуры соглашение о выкупе, в суд подан иск на гражданина Г. Решение суда было принято в пользу ответчика. Оно основано на несоблюдении требований ГК, владелец участка должен быть уведомлен о данном факте.

Нарушение порядка изъятия стало причиной отказа в иске.

Заключение

Принудительное лишение права собственности на землю производится по правилам и в соответствии с порядком, установленными законом. Основные моменты процедуры:

  1. Принять такое решение может только суд.
  2. Для осуществления данных действий необходимы веские основания, правомерного характера.
  3. Возможно провести обжалование.
  4. Отклонение от порядка приведет к неудовлетворению иска, поданного органами власти.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по прекращению права на надел

Вопрос: Добрый день, пишет вам Анастасия. Ответственные лица нашей городской администрации поставили меня в известность о том, что участок, находящийся в собственности будет изъят в связи с территориальной необходимостью – для строительства дороги. На основании чего может быть осуществлена такая процедура?

Ответ: Анастасия, ЗК предполагает соблюдение конкретных условий для проведения процедуры изъятия участка в связи с муниципальной или государственной необходимостью. Они оговорены в в п. 2 ст. 49 ЗК РФ. В частности, необходимость строительства автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (при отсутствии альтернативы).

Список законов

  • Статья 49 ЗК РФ
  • Статья 54 ЗК РФ

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: