Правила и нормы перепланировки квартир

Изменения в законе о перепланировке квартир в 2021 году

Часто граждане осуществляют перепланировку жилого помещения без понимания, что подобные действия могут повлечь за собой юридические последствия. Любые существенные модификации, производимые в квартире, расположенной в многоквартирном доме, с учетом изменений в законе о перепланировке квартир в 2021 году, в обязательном порядке должны быть согласованы в соответствующих инстанциях. В противном случае самовольный капремонт будет признан незаконным.

Законодательные изменения

Перепланировка и переустройство квартиры регулируются главой 4 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 переустройством признается замена, перенос или установка:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехнического, электрического и иного оборудования.

Вышеуказанные модификации должны быть зафиксированы в техпаспорте на помещение.

Под перепланировкой следует понимать модификацию несущих конструкций зданий и прочие существенные изменения, которые влекут за собой соответствующие поправки в техдокументации. При этом отделочные работы и мелкий косметический ремонт допустимо совершать без привлечения вышестоящих инстанций.

Так, перепланировкой будут признаны:

  • объединение двух и более комнат;
  • снос или возведение межкомнатных перегородок;
  • установка газового оборудования;
  • создание санузлов и кухонь.

Самым популярным примером перепланировки является перенос мокрых зон или их расширение. Известно, что произвести подобные действия за счет площади жилых помещений и кухонь нельзя, и это прямо указано в п. 9.22 СаНПИН 54.13330.2011 и п. 3.8 2.1.2.2645-10. Причем расширить ванную или туалет можно за счет нежилых помещений, в т.ч. коридоров, согласно п. 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10. О том, что в 2021 году узаконят перенос мокрых зон, речи не идет.

К мокрым зонам относятся:

  • ванные комнаты;
  • санузлы;
  • туалеты.

Кухня «мокрой» зоной не признается. Поэтому расширить санузел на кухню невозможно.

В 2021 году будут внесены корректировки в ЖК РФ. В соответствии с новыми требованиями, для получения согласования из Жилинспекции потребуется в обязательном порядке предоставить техпаспорт и разрешение органа архитектуры. Право пользования квартирой теперь доказывать не придется: все данные фиксируются в реестре ЕГРН.

Согласно новой редакции ЖК, необходимо перед началом капремонта утвердить все существенные моменты, которые повлекут за собой изменения кадастровых характеристик, с сотрудником Жилищной инспекции. В противном случае «самострой» будет признан незаконным. Обязательно присутствие на объекте ведомственной комиссии, которая проведет проверку соответствия поданной документации.

В 2021 г. также упрощен механизм согласования проекта на:

  • перемещение технических устройств в пределах санузла;
  • перенос межкомнатных дверных проемов;
  • возведение перегородок между комнатами;
  • устройство балконов, возведение лоджий;
  • демонтаж тамбуров.

Как и прежде, закон запрещает:

  • перепланировки, которые могут привести к повреждению несущих конструкций, в т.ч. фасада здания;
  • корректировки, приводящие к ухудшению технических характеристик жилья;
  • нарушение функционирования общедомовых коммуникаций;
  • перенос батарей на балконы;
  • объединение лоджии с жилым помещением;
  • совмещение кухни с комнатой;
  • перемещение санузлов в места, расположенные непосредственно над жилыми помещениями соседей, проживающих этажом ниже.

Как осуществляется перепланировка в 2021 году

Согласно ст. 26 ЖК РФ перед тем как начать капремонт, необходимо получить разрешение в Жилинспекции территориального образования или в МФЦ «Мои документы». Жителям Москвы требуется предоставить на рассмотрение следующий пакет документов на основании п. 2.10 Приложения 2 ПП № 508 от 25.10.2011 г.:

  • заявление по форме из ПП №266 от 28 апреля 2021 г.;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающую документацию – документ о праве собственности (купли-продажи, дарения, социального найма и т.п.)
  • копию проектной документации – из проектной организации;
  • техпаспорт на квартиру – из БТИ;
  • справку из отделения архитектуры и охраны культурных памятников, если дом отнесен к объектам культурного наследия согласно ст. 64 ФЗ № 73 от 25.06.2002 г.;
  • согласие собственников квартиры на проведения указанных действий с квартирой.

Обратите внимание! Если помещение поставлено на учет в Росреестре, то предоставлять техпаспорт и правоустанавливающие документы необязательно – сотрудники Жилинспекции обязаны запросить соответствующие данные самостоятельно.

Требовать другие бумаги от заявителя сотрудники ведомства не вправе. После передачи указанной документации в отделение МФЦ или Жилинспекцию гражданину выдается расписка, в которой указывается дата одобрения заявки и получения соответствующего заключения от жилищного комитета. По закону срок рассмотрения составляет 45 дней, по истечении которых заявителя уведомят об отказе или согласовании изменений. Спустя еще 3 суток гражданин получит документ, который нужно предоставить в Росреестр для регистрации изменений.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры: видео

Читайте также:

  • Что изменится в 2021 году для владельцев квартир
  • С 1 марта 2021 года дачников обязали сообщать о перестройке своих домов
  • Что будет с долевым строительством в 2021 году в России

Закон о перепланировке квартир 2021: что изменилось?

Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.

Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2021 году.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

  • перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
  • устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
  • возведение или устранение межкомнатных перегородок;
  • остекление и благоустройство балконов и лоджий;
  • сооружение или демонтаж тамбуров.

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

  • договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
  • акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
  • копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
  • оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
  • подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
  • справка о присвоении объекту официального адреса;
  • свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2021 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.

Игорь Василенко

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Как правильно сделать перепланировку квартиры: новые правила с 2021 г.

Для быстрого согласования масштабных изменений в квартире надо грамотно составить проект.

В том случае, если вы решите, что стена между комнатами вам мешает, а ещё дома пора установить второй санузел, вам обязательно понадобится согласовать перепланировку с государством. Если же этого не сделать, можно поплатиться своей квартирой, которую смогут продать и из вырученных денег забрать круглую сумму на приведение помещения в прежнее состояние.

В то же время Жилищный кодекс постоянно настраивают, закрывая лазейки для тех, кто пытается извлечь наибольшую выгоду для себя, не думая о том, что это будет означать для соседей.

Один из законопроектов представляет поправки в Жилищный кодекс, согласно которым, если перепланировка каким-то образом затронет интересы других жильцов, например нужно будет присоединить или использовать часть общего имущества, то понадобится получить на это разрешение. Сделать это можно будет в виде протокола общего собрания собственников жилых помещений или их письменных решений.

Парламентарии также предлагают приравнять нежилые помещения в многоквартирных домах, например кафе на первых этажах и магазины в подвальчиках, к жилым квартирам, чтобы за ними можно было осуществлять жилищный надзор.

Суть предложений такова: какая разница, жилое помещение или нет, если его перепланировка может повлиять на качество жизни соседей.

По мнению авторов законопроекта, самовольные переустройства и перепланировки таких помещений могут приводить к ухудшению технического состояния, разрушению многоквартирного жилого дома или его части, причинению вреда жизни и здоровью граждан, а также порче имущества граждан и общего имущества. К сожалению, на сегодняшний день таких случаев множество.

Стоит кому-то сообщить о самовольной перепланировке соседей в органы жилнадзора, как тут к владельцам нежилых помещений в высотках же нагрянет внеплановая проверка. Тогда помещение обяжут вернуть в прежнее состояние, а если этого сделано не будет, то   его продадут с торгов (такие правила действуют сегодня для владельцев квартир).

В то же время включение нежилых помещений в Жилищный кодекс позволит органам местного самоуправления контролировать состояние жилого фонда и регулировать вопросы безопасности проживания граждан, считает автор.

На сегодня у надзорных органов связаны руки — в ряде случаев они не могут привлечь к ответственности собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, проводящих незаконную перепланировку, рассказал он.

Имейте в виду, что самовольные переустройства и перепланировки помещений могут приводить к ухудшению технического состояния, разрушению многоквартирного жилого дома или его части, причинению вреда жизни и здоровью граждан, а также порче имущества граждан и общего имущества.

Законопроект, о котором идёт речь, Госдума приняла в первом чтении 7 июля 2021 года, и в эту сессию парламентарии планируют рассмотреть его во втором чтении. Состав авторов инициативы за это время пополнился ещё 20 депутатами.

Другую инициативу на похожую тему недавно внесло Правительство. Предлагается переводить жилое помещение в категорию нежилого, только если большинство владельцев квартир дадут добро. Это нужно для того, чтобы в доме нельзя было открыть магазинчик или любой другой сервис без согласования с жильцами, поясняют в правительстве.

На сегодня же Жилищный кодекс регулирует перепланировку и переустройство только жилых помещений. Да и больше всего вопросов возникает обычно у граждан — у них нет штата юристов, которые знают, как правильно объединить ванную и санузел, чтобы потом не оказалось, что сделано это незаконно и всё надо вернуть в исходное состояние.

Какие документы потребуются для перепланировки помещения в многоквартирном доме

Прежде всего нужно заранее согласовать эти действия с государством. Для этого можно подать пакет документов напрямую в орган, осуществляющий согласование, — жилинспекцию по месту нахождения дома, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра «Мои документы» (МФЦ).

Принести бумаги имеет право как сам собственник квартиры, так и его уполномоченное лицо, если у него есть нотариально заверенная доверенность.

Для согласования нужно собрать следующие документы:

1. Заявление, которое составляется по форме, утверждённой постановлением Правительства от 28.04.2005 года №266 (в редакции от 21 сентября того же года).

2. Правоустанавливающие документы, которые подтвердят, что вы являетесь или владельцем помещения, или нанимателем по договору социального найма. Подойдут как подлинники, так и заверенные копии.

3. Проект переустройства или перепланировки. За ним можно обратиться к автору проекта дома или в проектную организацию. Главное — проверить наличие у неё свидетельства на проведение таких работ. Сотрудники организации обследуют помещение, проверят надёжность конструкций и получат на проект заключение Роспотребнадзора.

4. Технический паспорт помещения. Его получают в территориальном бюро технической инвентаризации.

5. Согласие в письменной форме всех собственников помещения или членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), которые живут в квартире на основании договора социального найма.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки, если дом является соответствующим памятником.

В Жилищном кодексе сказано, что гражданин вовсе не обязан предоставлять технический паспорт, заключение органа по охране памятников и правоустанавливающие документы, если помещение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Жилинспекция должна сама запросить их.

Однако юристы рекомендуют всё равно предоставить такие бумаги, так как если по какой-то причине они не поступят в жилинспекцию из разных служб, а заявитель уже не успеет донести их в течение 15 дней, в согласовании откажут. Кстати, любые другие документы, кроме перечисленных в списке, требовать у гражданина, желающего переделать свою квартиру, в органе, ответственном за согласование, не имеют права.

После получения документов в жилинспекции или МФЦ заявителю выдают расписку, где будет указан их перечень и дата получения.

Начиная с этой даты в течение 45 дней должны принять решение о согласовании или отказе в нём. Потом в течение трёх дней документ отправляют хозяину квартиры. В зависимости от того, какой способ получения был выбран, бумаги можно получить в жилинспекции, МФЦ или по почте.

В том случае, если перепланировку вам разрешили, можно наконец начинать ломать стены. Но только так, как указано в утверждённом проекте, иначе перепланировку могут опять-таки признать незаконной.

Когда же ремонт будет окончен, необходимо подтвердить завершение актом приёмочной комиссии. Для этого надо пригласить специалиста жилинспекции, чтобы он засвидетельствовал окончание перепланировки и подтвердил её соответствие проекту. Акт понадобится в дальнейшем, чтобы получить новый план БТИ и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой.

В каком случае в перепланировке могут отказать

Когда вы сдали все документы, но из жилинспекции всё равно пришёл отказ, можно разобраться, почему так произошло, исправить документы и подать их заново.

Законными основаниями для отказа могут быть следующие:

  • если заявитель не предоставил обязательные документы;

  • если жилинспекция не получила техпаспорт или свидетельство о праве собственности из других инстанций, отправила уведомление об этом заявителю, но не дождалась от него бумаг в течение 15 дней;

  • если проект перепланировки не соответствует требованиям жилищного законодательства, например в нём планируется убрать несущую стену, от чего может обрушиться часть дома;

  • если документы попросту принесли не в тот орган, что кажется абсурдом, но возможно, такой пункт появился неспроста — может, кто-то требовал согласования в ЖЭКе.

Чтобы не нарваться на отказ и не переделывать документы, на стадии проекта нужно знать, что не все задумки можно осуществить, даже если они не затрагивают несущие конструкции. Например, в большинстве случаев разрешается увеличить размер комнаты за счёт лоджии, но вот утеплить балкон, вынеся на него батареи, не разрешат — это будет способствовать появлению наледи на соседних балконах, а если батареи разморозятся, без тепла окажется весь подъезд, соединённый общими коммуникациями.

Что же касается кухни, то ее также можно увеличить за счёт соседних комнат, но перенести из неё плиту и мойку нельзя — они должны оставаться в зоне кухни. Жилинспекция также может не согласовать проект, если вход в санузел предусмотрен из кухни.

Так что, прежде чем разрабатывать проект и сдавать документы, нужно внимательно ознакомиться со СНИП — строительными нормами и правилами. В них утверждено, что можно делать с водопроводом, отоплением, вентиляцией, канализацией и так далее, чтобы перепланировка не была опасна ни для жителей помещения, ни для их соседей.

В каком случае перепланировка считается самовольной 

Как известно, законодательство устанавливает ответственность для тех, кто опустил все эти этапы и самовольно провёл перепланировку. Причём самовольной она будет считаться и в том случае, если разрешения не было вообще, и в том, если были отступления от утверждённого проекта.

В этом случае на собственника квартиры наложат административный штраф от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей (статья КоАП 7.21). Могут ограничиться и предупреждением.

Однако стоит иметь в виду, что как только о незаконных изменениях станет известно государственным органам, например, по трещинам на стенах, то от собственника или нанимателя по договору соцнайма потребуют вернуть помещение в прежнее состояние.

Что нужно сделать в данном случае, порядок этого процесса, установит жилинспекция, но чёткие сроки законом не определены. Он только обязывает придать помещению изначальный вид «в разумный срок».

В то же время на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Однако если проигнорировано распоряжение вернуть стены квартиры на место, то могут быть применены действительно суровые меры. В случае, когда квартира сдаётся по договору социального найма, договор разорвут, то есть попросту выселят нанимателя.

В том случае, если же помещение в собственности, то его продадут с торгов, деньги отдадут бывшему владельцу, но удержат из них сумму, которая нужна на приведение помещение в прежнее состояние.

Может случиться и так, что человек купил квартиру, а оказалось, что в ней уже была проведена незаконная перепланировка. Тогда он может обратиться в суд и попытаться получить разрешение задним числом.

В Жилищном кодексе прописано: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью».

Другой кодекс – КоАП  – предусматривает ответственность также и для компаний, которые ответственны за содержание и ремонт дома, если они проведут перепланировку без согласия собственника или нанимателя квартиры и это существенно изменит условия пользования помещением.

 В таком случае с должностного лица взыщут штраф в сумме четыре-пять тысяч рублей, а с управляющей компании — 40-50 тысяч.

Чем отличаются переустройство и перепланировка помещения

Переустройство и перепланировка — это разные понятия в законодательстве, но они всегда идут в связке: «перепланировка и (или) переустройство». Это мало влияет на практическое применение закона: при оформлении согласования нужен будет только один пакет документов и проект, даже если предполагается одновременно двигать стены (это считается перепланировкой) и переносить инженерные сети (переустройство).

Главное — и то, и то подразумевает исключительно те преобразования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения. Остальное является ремонтом, который не требует специального разрешения.

Жилищный кодекс дает определение переустройству жилого помещения, как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка же жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Новые правила перепланировки квартир. Изменения.

Новые правила перепланировки квартир- согласованная планировка

Постановление Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 установило с 1 декабря две тысячи одиннадцатого года новые правила перепланировки квартир. Рассмотрим это постановление подробней. Сразу отметим, что 26 декабря 2021 вышло новое Постановление Правительства Москвы о перепланировке номер 840, 29 декабря 2021 года- новое постановление №1104, 13 февраля 2021 года- ППМ №66 и 17 декабря 2021 года- ППМ №1572. Все они внесли коррективы в существующее постановление №508. Мы решили отредактировать статью, и оставить только те пункты, которые действуют до сих пор даже в новой редакции.

О нововведениях последнего постановления можно прочесть здесь. Также мы решили ответить на очень часто задаваемый вопрос по амнистии перепланировки в отдельной статье.

Новые правила перепланировки квартир в Москве.

1. Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования в соответствии с новым постановлением о перепланировке, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации.

Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508:

  • установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей (сюда относится и перенос газовой плиты).
  • замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования).
  • устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат;
  • устройство несущих стен.
  • прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
  • прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;.
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • демонтаж разгружающих перегородок;
  • изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
  • разборка (полная, частичная) не несущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия (разгружающие);
  • монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150 кг/м2- для железобетонных перекрытий;
  • монтаж любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
  • устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков);

Постановление Правительства, устанавливающее новые правила перепланировки квартиры

Как видно из списка в новых правилах перепланировки квартир убраны те работы, которые раньше согласовывали по эскизу, остальные работы остались. Из значимых работ отменили только необходимость согласования остекления балкона, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили: необходимость согласования по проекту переноса газовой плиты; устройство перегородок толщиной более 100 мм. и др.Отдельно прописали пункт о переносе кухни, которого раньше не было.

Если при перепланировке затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше: сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем разрешение на перепланировку, выполняем ремонт, вызываем комиссию и получаем акт о выполненной перепланировке, вызываем техника БТИ и получаем новые инвентаризационные планы.

2. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, не требуют согласования. Однако, для внесения необходимых изменений в планы БТИ в соответствии с пунктом 20 Приложения 1 на эти работы необходимо будет получать акт о завершенной перепланировкена основании поэтажного плана БТИ и экспликации с отображением уже выполненной перепланировки (в соответствии с п. 2.5.1.1.2.6.3 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 в редакции последнего Постановления № 2021 от 29.12.2017).

Разрешение на ремонт по новым правилам перепланировки квартиры

Последний пункт, как мы уже говорили, может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. Не перечисленные в пунктах 2 и 3 работы не требуют оформления перепланировки, однако при их выполнении можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами. В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. Ведь инспектора можно вызывать только когда ремонт закончен вместе с чистовой отделкой. В итоге собственнику квартиры выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение. Придется возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение. Поэтому мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 10 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье незаконная перепланировка.

3. Новые правила легализации перепланировки квартир позволяют в соответствии с п. 21 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:

  • они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП ( и то не для всех). Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
  • количество вариантов планировок для каждой серии очень мало;
  • 90% работ, представленных в каталоге, теперь итак согласовываются не по проекту.

Более того новые правила оформления перепланировки говорят, что для того, чтобы воспользоваться типовым проектом, Ваша планировка должна полностью во всех моментах (положении перегородок) совпадать с типовой. Это существенно ограничивает возможности по реализации желанного дизайна и интерьера квартиры.

Таким образом, по типовым проектам получается согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.

Титул техзаключения от автора проекта дома

4. В соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки необходимо прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией- автором проекта дома. Иными словами, любую перепланировку, содержащую работы из списков п.2 и п.3 Приложения 1, необходимо согласовывать с автором проекта дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и может запросить любую сумму за оказание такой услуги. На практике для самых простых перепланировок (без затрагивания несущих стен) инспекции разрешают предоставлять техзаключения от любых организаций с соответствующим допуском СРО. Однако в целом, этот пункт серьезно усложнил и удорожал новую процедуру согласования переустройства квартир.

5. Еще несколько менее существенных пунктов новых правил оформления перепланировки:

5.1. В соответствии с п. 3.3.3.3.10.1 Приложения 2 приемочная комиссия теперь будет состоять не только из одного инспектора, но и из представителя управляющей компании.

Таким образом, комиссия теперь состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как у одного человека меньше придирок на приёмке, чем у троих.

5.2. В соответствии с п.3.3.3.2.7.2.2 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то Мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки (даже если эти работы не запрещены).

То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты.На практике произведенные в процессе ремонта мероприятия, которые не нарушают никаких законов, могут быть отмечены в виде изменений в согласованную проектную документацию на усмотрение начальника жилищной инспекции.

5.3. Пока не повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны в тех же размерах, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и в будущем планируется их увеличение. Для юридических лиц данный размер штрафа уже увеличили до 300 000- 350 000 рублей.

В целом можно констатировать, что Постановление меняет не столько перечень работ по оформлению перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление о новых правилах перепланировки квартиры оставило много открытых вопросов, а, следовательно, каждая жилищная инспекция и даже каждый отдельный чиновник трактует их по-разному.

Надеемся данная статья помогла Вам узнать немного больше и понять правила перепланировки квартиры в Москве.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: