Обзор порядка покупки земельного участка у собственника

Земельный
эксперт

30908

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2021 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2021 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Покупка земельного участка у собственника: порядок действий

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка земли у собственника – ответственная процедура, требующая соблюдения ряда формальностей. Приобрести землю можно как самостоятельно, так и через посредников. Но в большинстве случаев агент нужен только для помощи в оформлении документов, все остальное покупатель способен сделать сам. Для этого стоит знать, в каком порядке происходит приобретение надела и какие существуют риски.

Купить земельный участок под ИЖС у собственника: законодательство по этому вопросу

Главным документом, регулирующим вопросы перехода прав собственности на участки, является Земельный кодекс РФ. Конкретной главы в нем не выделено: сторонам сделки стоит руководствоваться статьями 15, 25-26, 37 и некоторыми другими. Также к сделкам в отношении земли применяются нормы Гражданского кодекса РФ (глава 30).

Наряду с этими правовыми актами в России действуют законы 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.2007 г. и 217-ФЗ от 29.07.2017 г., касающийся деятельности садоводческих товариществ. Кроме того, региональными властями могут издаваться местные нормативные акты.

Порядок действий при покупке земли у собственника

Если покупка земли у собственника требует оформления кадастрового паспорта, регистрации для участия в торгах и соблюдения множества формальностей, то сделка с частными лицами совершается проще. Пошагово эта процедура выглядит так:

  • Покупатель выбирает участок, отвечающий его требованиям. Варианты можно найти в базах агентств недвижимости, печатных СМИ, на многочисленных онлайн-ресурсах и даже по телевидению. Еще один надежный источник – сарафанное радио. Если поспрашивать знакомых, желающие продать свои сотки наверняка найдутся.
  • Стороны встречаются и обсуждают детали сделки: стоимость надела, сроки и порядок расчетов, возможность освобождения участка от обременений, если они имеются.
  • Проверка документов у собственника – самый важный этап. Покупатель должен убедиться, что земля действительно принадлежит продавцу. Для этого придется запросить выписку из ЕГРП, оформление которой занимает до трех дней. Заказать ее можно даже без участия продавца по адресу или кадастровому номеру. Также необходимо проверить, идентичны ли данные собственника в паспорте и выписке, уточнить категорию приобретаемой земли, сверить соответствие кадастрового номера в разных документах.
  • Если все нормально, можно оформлять договор купли-продажи и передавать продавцу задаток. Это может быть или аванс, или залог. Передача денег должна сопровождаться составлением расписки либо предварительного соглашения.
  • При необходимости (например, одна из сторон сделки – юрлицо) договор заверяется у нотариуса.

Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре. Обратиться в этот орган стороны могут лично или через МФЦ. Последний вариант предпочтительнее: в отделениях Центра не бывает больших очередей, сотрудники там работают грамотные и при необходимости всегда оказывают помощь. Дополнительная плата за услугу подачи документов через МФЦ не взимается.

Через 10 рабочих дней участники получают заверенные в Регистрационной палате документы и производят окончательные расчеты. На этом сделка считается завершенной

Какие документы нужны для покупки земельного участка у собственника?

Покупателю для заключения договора понадобится только паспорт и деньги. Остальные документы готовит продавец, и их список выглядит так:

  • Паспорт.
  • Актуальная выписка из ЕГРП.
  • Правоустанавливающая документация (к примеру, договор дарения земли).
  • Кадастровый паспорт надела.
  • Документ, фиксирующий результаты межевания (если эта процедура проводилась).
  • Согласие на сделку от мужа или жены (если участок был куплен на общие средства супругов).
  • Справка о том, что у продавца нет долгов по налогам за землю. Отсутствие этого документа может затянуть процесс продажи на две-три недели.
  • Разрешение службы опеки (в тех случаях, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних).

Кроме всего вышеперечисленного, в Росреестр придется предоставить чек об оплате госпошлины. Ее размер зависит от категории участка. Так, продажа земли сельхозназначения облагается пошлиной в сумме 350 руб. Если речь идет о землях населенных пунктов – оплачивается 2 000 руб.

Возможные риски при покупке земли

С юридической точки зрения купля-продажа недвижимости, в том числе земли – достаточно сложная сделка. Если человек покупает участок у государства и муниципалитета, особых причин для беспокойства нет. Но в большинстве случаев земля приобретается у частных лиц, и здесь существуют свои риски. Вот чего стоит опасаться потенциальному покупателю:

  1. Цена участка может оказаться несоразмерной качеству. Если при покупке квартиры основные недостатки видны сразу, то с землей все несколько сложнее. Иногда у купленного надела обнаруживаются такие изъяны, как, например, плохой грунт или возможность сезонного поднятия грунтовых вод.
  2. Наличие обременений (к примеру, объект может быть заложен за долги).
  3. Несоответствие надела заявленному предназначению. Так, нередко выясняется, что под участком проходят важные коммуникации и его запрещено использовать под ИЖС.
  4. Вероятность изъятия надела государственными органами в процессе оформления сделки. В частности, такое происходит, если строится федеральная трасса, а участок попадает в зону отчуждения.

Не исключены и случаи откровенного мошенничества. Типичный пример – продажа осуществляется представителем по поддельной доверенности. Также может выясниться, что владелец захватил землю самовольно, и при ее оформлении в собственность возникнут проблемы.

Застраховаться от неприятностей поможет тщательная проверка документов. При наличии финансовых возможностей будет полезно воспользоваться услугами опытного юриста по земельному праву

Несмотря на то, что сделки с землей сопряжены с рисками, при соблюдении мер осторожности обычно все проходит нормально. Продавец избавляется от ненужного ему участка, а покупатель становится собственником надела по привлекательной цене.

Остались вопросы по теме покупки земли у собственника? Задайте их прямо сейчас!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: