Каков порядок оформления сделки купли продажи земельного участка в 2022 году

Земельный
эксперт

30912

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2022 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2022 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Порядок покупки земельного участка у собственника

Решение о покупке земельного участка чаще принимается для последующего его использования в качестве дачи, разбивки огорода или для постройки частного дома. Объявлений о продаже достаточно много, выбрать можно и район нахождения и приемлемую цену. Но переплачивать посредникам не имеет смысла, если найти участок непосредственно от собственника.

Важным в вопросе покупки земельного участка является проверка правоустанавливающих документов у хозяина, а также правильное оформление сделки. Обязательно должны быть вынесены границы участка по закону, чтобы не возникло моментов с соседями или муниципалитетом. Земли, полученные гражданами самозахватом, не могут быть оформлены официально и поставлены на кадастровый учет.

В качестве продавца может выступать не только собственник участка, но риэлтор или иное доверенное лицо. В первом случае необходимо проверить наличие лицензии на осуществление деятельности, во втором – нотариальной доверенности. Обязательно указание в доверенности право представлять интересы собственника при продаже именно этого конкретного земельного участка.

Закон

Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Земельный кодекс РФ.

Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ (действует до 01.01.2022 г.), который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

  • при покупке земли у юридического лица;
  • в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
  • при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.

Что необходимо проверить?

1. Чтобы не получить вместе с землей головную боль, следует внимательно ознакомиться с документами о собственности, это необходимо:

  • для выяснения, является ли лицо собственником на самом деле;
  • для того, чтобы знать, что участок земли не находится в аресте или обременении.

Для выяснения этих обстоятельств потребуется изучить выписку из ЕГРН на конкретный интересующий надел.

Заказ выписки из ЕГРН в виде электронного документа является самым удобным способом. Рекомендуем сервис на этой странице, присылает готовый документ в течение от нескольких минут до 3 часов. Документ имеет электронную подпись регистратора (ЭЦП), подтверждающую достоверность сведений, полученных из официального источника. Для получения выписки потребуется заплатить госпошлину в размере 250 рублей.

Выписка из ЕГРН, которую недавно заказывали здесь.

2. Дополнительно запросите у собственника межевой план и сверьте их с выпиской из ЕГРН. Межевание необходимо, чтобы точно знать границы участка и согласование их с соседями.

3. Если на ней планируется строительство жилого дома, необходимо иметь ИЖС. В садоводческих товариществах допустимо возводить дачные дома.

4. Помимо разрешения на ИЖС для участка, планируемого для строительства жилого дома, необходимо обратить внимание на инфраструктуру рядом с ним. Это наличие проезда, удаленность от дорог, наличие коммуникаций вблизи надела.

Если право на участок не установлено, лучше воздержаться от сделки, поскольку могут возникнуть проблемы с ее оформлением. Это может быть не только трудности с межеванием, но и наличие обременений, непогашенный долг по налогу и т.д.

Проверку документов можно доверить юристу, тогда вы сможете получить от него:

  • полную историческую справку о возникновении прав и отчуждении;
  • подтверждение факта межевания участка;
  • наличие или отсутствие обременений или ограничений на землю, а также арестов и претензий третьих лиц;
  • имеются ли на продаваемой земле объекты ведения хозяйственной деятельности (утилизация отходов, добыча ресурсов и т.д.)

Если Вы выбрали этот вариант, то обратитесь к нашему юрист-консультанту.

Необходимые документы

Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:

  • удостоверение личности продавца;
  • правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
  • выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
  • межевой и кадастровый планы;
  • справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
  • согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.

Согласие супруга(и) на проведение сделки купли продажи земельного участка — скачать

Продавец должен представить перечисленные документы в оригиналах. Покупателю необходимо сверить все данные, указанные в них: данные собственника, кадастровый номер участка и т.д. При наличии расхождений следует отказаться от сделки, вероятно здесь можно усмотреть мошеннические действия.

При покупке земли у юридического лица, проверьте его на официальном сайте ФНС и запросите уставные документы.

Выписка из ЕГРН дает четкое представление о выносе границ земельного участка и подтверждает, что пройден процесс межевания. Поэтому требуйте у продавца этот документ, а для проверки границ на местности можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Только убедившись, что все документы в порядке, можно приступать к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Порядок покупки земельного участка в 2022 году

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2. Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.

Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.

3. Проверка документов.

Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них. Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел.

4. Оставьте задаток продавцу.

Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.

Предварительный договор купли продажи земельного участка — скачать

Как правильно его заполнить читайте здесь.

5. Заключение окончательного договора купли-продажи.

Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами. Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов.

Образец с пояснениями договора купли продажи земельного участка — скачать

Про правильное заполнение читайте здесь.

После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).

Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.

Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью. Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.

6. Получение выписки из ЕГРН.

Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно  узнать в этой статье /kvartira/vypiska-iz-egrp-besplatno-onlajn/

Особенности покупки участка в СНТ

При покупке участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) следует знать, что собственник не имеет соответствующего свидетельства на него, но вправе им распоряжаться. При этом владельцем наделов является СНТ. Прежний владелец при продаже участка должен выйти из товарищества посредством подачи заявления, а новый – войти. При желании можно не вступать в него, но тогда заключить соглашение на пользование ресурсами и отдельно их оплачивать в рамках договора.

Приобретение надела в СНТ имеет несколько особенностей:

  • цена значительно ниже, чем с разрешенным использованием под ИЖС, поскольку имеет сельхозназначение;
  • на земле в товариществе можно построить дом;
  • при нахождении СНТ в пределах населенного пункта существует возможность перевести категорию земельного участка в ИЖС;
  • перевод земли в другую категорию потребует много времени и средств, но без этого дом не будет признан жилым и не будет возможности там прописаться;
  • строительство, а также все согласования с землей и домом могут стать дороже, чем при ИЖС.

Особенности покупки земли под ИЖС

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

  • обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
  • возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
  • после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
  • предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Проверка документов при покупке земельного участка

Купля-продажа земельного участка

Купля-продажа земельного участка – популярная сделка, которая совершается гражданами регулярно. Суть ее заключается в том, что владелец передает имущество в собственность другого человека за определенную плату. Как оформляется данная сделка в 2022 году?

Общая характеристика

Продажа земельного участка – серьезная и ответственная гражданско-правовая сделка. В процессе нее собственник передает землю в собственность покупателя за конкретную денежную сумму. При заключении соглашения у продавца на руках должны быть все бумаги, которые подтверждают его законное владение имуществом.

Совершение сделки обязательно сопровождается государственной регистрацией в Росреестре. Именно эта процедура позволяет покупателю стать хозяином земельного участка. В большинстве случаев деньги продавцу передаются только после того, как право второй стороны на надел зарегистрировано.

Какие необходимы бумаги для сделки?

Документы для купли-продажи земельного участка в большей мере необходимо собирать продавцу. От покупателя на момент заключения договора требуется только паспорт, а также согласие супруга на совершение сделки, если гражданин состоит в официальном браке.

Собственник же подготавливает обширный перечень бумаг для будущей купли-продажи. В него входит следующее:

  1. Паспорт владельца земли.
  2. Свидетельство, устанавливающее право собственности продавца на имущество.
  3. Документ, на основании которого собственник получил право на земельный участок. К примеру, если он перешел к нему по наследству, понадобится предъявить наследственное свидетельство. Если надел был получен в дар, нужно приложить дарственную и так далее.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Межевой план.
  6. Письменное согласие супруга на совершение сделки. Документ удостоверяется нотариально. Его предъявление требуется, если земля входит в перечень совместно нажитого имущества мужа и жены.
  7. Бумага, указывающая на отсутствие строений на участке.
  8. Письменное одобрение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы ребенка, не достигшего совершеннолетия.

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться дополнительные бумаги.

Процедура оформления сделки

Порядок, как оформить куплю-продажу земельного участка, представляет собой несколько последовательных этапов. В первую очередь стороны встречаются друг с другом и обговаривают условия сделки, устанавливают время и место заключения соглашения. Также они знакомятся с документами, проверяют их достоверность.

Если стороны все устраивает, в назначенный день они оформляют соглашение.

Заключение договора, требования к нему

Гражданское законодательство России выдвигает несколько требований к оформлению соглашения:

  • Разрешается исключительно письменная форма договора.
  • Нотариальное заверение документа необходимо только в том случае, если осуществляется продажа доли в земельном наделе. Но все равно при желании стороны могут обратиться к нотариусу и попросить его удостоверить сделку.
  • В содержании соглашения должны присутствовать все условия, относящиеся к обязательным, к примеру, предмет сделки и его цена.
  • Допускается оформление сделки через представителей. У них на руках должны быть доверенности, на основании которых им передаются полномочия продавца и покупателя. Документ обязательно заверяют в нотариальной конторе.
  • Стороны имеют возможность включить в текст соглашения дополнительные условия. Главное, чтобы они не противоречили закону.

Содержание договора купли-продажи земельного участка включает:

  1. Дата и место заключения сделки.
  2. Личные данные сторон.
  3. Предмет сделки. Сюда входит подробное описание продаваемого имущества. Оно должно быть описано так, чтобы его можно было легко отличить от иных наделов.
  4. Стоимость имущественного объекта.
  5. Порядок расчета.
  6. Права и обязанности стороны.
  7. Ответственность продавца и покупателя.
  8. Подписи и реквизиты стороны.

Если граждане обращаются в нотариальную контору, на документе будет стоять подпись и печать нотариуса.

После заключения соглашения требуется зарегистрировать переход права собственности.

Переоформление права владения

После того, как заключена сделка купли-продажи надела, сторонам требуется переоформить право собственности на покупателя. Только тогда он становится полноправным хозяином земли.

Заключение договора не дает покупателю права распоряжаться участком! Только после регистрации в Росреестре гражданин приобретает статус собственника и может в будущем продать, подарить и совершать иные сделки с имуществом.

В какой орган обращаться?

Переоформление выполняет только Росреестр. Но подать заявление можно несколькими способами:

  • Непосредственно в отделение Росреестра.
  • В Многофункциональный центр.
  • Через портал Госуслуг.

Особой разницы, каким вариантом воспользоваться, нет. Отличие только в сроках. Через МФЦ срок выдачи выписки будет составлять примерно 9 дней, а через Росреестр – 7 дней.

Какие нужны бумаги?

Для регистрации купли-продажи земельного участка в Росреестре подготавливают пакет документации. В него входит:

  1. Заявление с просьбой переоформить право собственности.
  2. Паспорт покупателя.
  3. Свидетельство, устанавливающее факт рождения ребенка. Документ требуется, если в сделке принимает участие лицо, не достигшее возраста 14 лет.
  4. Купля-продажа земли.
  5. Свидетельство, которое подтверждает право собственника на имущество.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Документ, на основании которого надел перешел к продавцу, к примеру, договор дарения.
  8. Доверенность, если от имени стороны выступает представитель. Документ должен быть заверен в нотариальном порядке.
  9. Квитанция, удостоверяющая внесение пошлины в государственный бюджет за регистрацию.

Если земельный участок не состоит на кадастровом учете, понадобится приложить еще межевой план. Тогда в заявлении нужно попросить не только зарегистрировать право собственности, но и выполнить постановку на кадастровый учет.

Получение выписки

Завершающим этапом проведения регистрации перехода права собственности является получение выписки из ЕГРН. О готовности документа заявителя оповестят сотрудники данного органа. В указанный день гражданин посещает Росреестр или МФЦ и забирает выписку.

С момента внесения изменений сведений о реестр недвижимости покупатель становится полноценным хозяином земельного участка.

Расчет с продавцом

После государственной регистрации покупатель рассчитывается с продавцом. Денежные средства могут передаваться наличными или перечисляться безналом. Это остается на усмотрение сторон.

На этом сделка купли-продажи земельного участка заканчивается.

Проверка наличия обременений

Бывают ситуации, когда продавцы умалчивают о наличии ограничений пользования участком. Чтобы не получить неприятный сюрприз уже после совершения сделки, следует предварительно проверить земельный надел на предмет обременений. Это может быть арест, сервитут, залог.

Для проверки наличия ограничений следует заказать выписку из ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в местное отделение Росреестра или в Многофункциональный центр. Можно заказать, как простую, так и расширенную выписку. В ней будут указаны все совершенные с данным участком сделки и имеющиеся обременения.

Также в этом документе указывается, кто именно им владеет. Это позволяет проверить, тот ли человек пытается продать имущественный объект. Возможно, действует мошенник, а сам владелец участка даже и не подозревает о продаже его имущества.

В каких случаях покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения сделки?

Покупатель имеет полное право потребовать от продавца снижения цены за надел или вовсе отмены сделки, если продавец представил ложные данные об:

  • Обременениях земли, которые ограничивают право пользования и распоряжения нового владельца.
  • Разрешении на возведение строений на данном наделе.
  • Использовании соседних участков, которое оказывает значительное влияние на цену и пользование имуществом.
  • Качестве земли.

Такие же условия действуют в отношении соглашения об аренде, мене.

Таким образом, купля-продажа земельного участка – распространенная сделка, при которой имущество переходит от одного лица к другому за определенную плату. Сделка требует серьезного подхода. Желательно при ее заключении заручиться поддержкой юристов.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
  2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ;
  5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.  

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: