Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка

Изменение кадастровой стоимости: как теперь влияет на налоги

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 декабря 2021 г.

Содержание журнала № 1 за 2021 г.

ОСН | УСН | ЕНВД | ЕСХН | ПСН

Л.А. Елина,
ведущий эксперт

Кадастровая стоимость используется при расчете земельного налога и налога на имущество — как организаций, так и граждан. В случае если такая стоимость меняется, это должно повлиять на расчет налога. Однако с какой даты нужно учитывать обновленную кадастровую стоимость при расчете налогов, зависит от причин ее изменения. Причем с 2021 г. будут действовать новые правила.

Организациям: налоги на имущество и землю

По земельному налогу и налогу на имущество организаций с 2021 г. предусмотрены одни и те же нововведения, касающиеся применения измененной кадастровой стоимостип. 2 ст. 375, п. 15 ст. 378.2, пп. 5, 5.1 ст. 382, пп. 1, 1.1 ст. 391, пп. 6, 7.1 ст. 396 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021). Рассмотрим их на примере налога на имущество.

1. Если налог на имущество организаций надо платить исходя из кадастровой стоимости недвижимости, то с 2021 г. для расчета налоговой базы будет учитываться кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, за который считается налогп. 2 ст. 375 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021). Ранее формулировка была несколько иная: налоговая база рассчитывалась на основании кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января соответствующего годап. 2 ст. 375 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2021).

2. С 2021 г. если изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости явилось следствием изменения качественных и/или количественных характеристик (к примеру, поменялись площадь либо назначение здания или иного объекта), то налог на имущество надо будет рассчитывать исходя из новой кадастровой стоимости со дня внесения сведений в ЕГРНп. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021).

По старой оценке нужно будет определить сумму за полные месяцы с начала года до изменения сведений в ЕГРН, а по новой оценке — за месяцы после изменения и до конца года. При этом должны применяться те же правила и коэффициенты, которые действуют при продаже недвижимостипп. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021).

Так, если кадастровая стоимость недвижимости изменилась для целей налогообложения до 15-го числа месяца включительно, то этот месяц принимается за полный при расчете части налога исходя из обновленной кадастровой стоимости. За предыдущие месяцы года налог надо считать исходя из старой стоимости.

Если же для целей налогообложения кадастровая стоимость изменилась после 15-го числа, то за этот и предыдущие месяцы года налог надо считать исходя из старой кадастровой стоимости. Начиная со следующего месяца при расчете налога на имущество нужно будет учитывать новую кадастровую стоимость.

Пример. Расчет налога на имущество при изменении характеристик недвижимости

Условие. В результате перепланировки уменьшилась площадь помещения, по которому налог на имущество считается исходя из кадастровой стоимости. Это повлекло уменьшение кадастровой стоимости с 12.02.2021.

Решение. Налог на имущество исходя из старой кадастровой стоимости надо будет считать только за январь 2021 г. (годовой коэффициент 1/12).

За период с февраля по декабрь 2021 г. при расчете налога надо будет учитывать уменьшенную кадастровую стоимость (применяя годовой коэффициент 11/12).

3. Возможно, что кадастровая стоимость изменится в 2021 г. в результате установления рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда. В таком случае обновленная кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН, будет учитываться при расчете налоговой базы за прошлые годы начиная с того года, в котором применялась неверная (оспоренная) кадастровая стоимостьабз. 4 п. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021); Письмо ФНС от 27.11.2018 № БС-4-21/[email protected]

4. Надо будет пересчитать налог на имущество за прошлые периоды, в которых для его расчета применяли ошибочную стоимость, в случаеп. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021):

•исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости. Если, к примеру, в ЕГРН была внесена неверная кадастровая стоимость, то после исправления такой технической ошибки либо организация должна будет доплатить налог (если данные о кадастровой стоимости были занижены), либо у нее появится возможность пересчитать налог и вернуть переплату;

•уменьшения кадастровой стоимости:

—в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

—в связи с пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости. Проще говоря, можно будет, к примеру, вернуть или зачесть налог, излишне уплаченный за предыдущие годы, если вам удалось отстоять на комиссии или в суде более низкую кадастровую стоимость.

Особенности учета для целей налогообложения пересмотра кадастровой стоимости

— В Налоговом кодексе закреплен исчерпывающий перечень случаев, когда изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения может повлечь пересчет налогов за прошлые периоды.

С 01.01.2021 не предусмотрено возможности пересчета налога на имущество за прошлые периоды в случае, если по решению комиссии или суда сведения, на основании которых была определена кадастровая стоимость объекта, были признаны недостоверными и кадастровая стоимость на основании указанного решения комиссии или суда была увеличена.

При этом указанное положение действует в отношении внесенных в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости в случае, если такое решение комиссии или суда вынесено в 2021 г. (в том числе в случае обращения в комиссию или в суд до 1 января 2021 г.).

По подобным решениям пересчитать налог на имущество за прошлые периоды можно только в случае уменьшения кадастровой стоимостип. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021).

Внимание

Новый порядок применения обновленной кадастровой стоимости для расчета имущественных налогов будет использоваться, только если основания для ее изменения возникли начиная с 01.01.2021.

Если в 2021 г. вам удастся добиться снижения кадастровой стоимости (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 01.01.2021), то рассмотренные изменения выгодны для вашей организацииПисьма ФНС от 27.11.2018 № БС-4-21/[email protected]; Минфина от 27.09.2018 № 03-05-05-01/69209. Ведь до 2018 г. налог можно было уменьшить лишь начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании.

Однако Минфин и ФНС уже напомнили, что надо учитывать общие правила, действующие при возврате и зачете налогов. Подать заявление для зачета или возврата суммы излишне уплаченного налога можно только в течение 3 лет со дня уплаты этой суммып. 7 ст. 78 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2018 № 03-05-05-02/69137.

Справка

Напомним, что в 2018 г. и ранее изменение кадастровой стоимости недвижимости в течение года не должно было учитываться при определении базы по налогу на имущество в текущем и предыдущих налоговых периодах. Исключения были сделаны лишь для двух оснований, из-за которых произошел пересмотр кадастровой стоимостип. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2021):

1) исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Такое изменение должно было учитываться при определении базы начиная с года, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимостьабз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2021);

2) принятие решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решения суда. В таком случае кадастровая стоимость, установленная решением комиссии/суда, учитывается при определении налоговой базы начиная с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН оспоренной кадастровой стоимостиабз. 3 п. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2021).

Гражданам: земельный налог и налог на имущество физлиц

С 01.01.2021 в расчет земельного налога на участки, принадлежащие гражданам, а также налога на имущество физических лиц (если он считается исходя из кадастровой стоимости) вносятся изменения, аналогичные рассмотренным выше в отношении налога на имущество организацийпп. 1, 1.1 ст. 391, п. 6 ст. 396, п. 2 ст. 403, п. 5.1 ст. 408, п. 5 ст. 409 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021).

Такие изменения также будут применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 01.01.2021.

То есть, в частности, земельный налог тоже можно будет пересчитать за прошлые годы, в которых применялась ошибочная (оспоренная) стоимость.

Однако надо учитывать такие особенности:

•перерасчет сумм ранее исчисленного гражданину имущественного налога возможен лишь за 3 года, предшествующие году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом. Значит, с 2021 г. о налогах за 2015 г. и предшествующие ему годы уже можно забытьп. 2.1 ст. 52 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021); Письмо Минфина от 27.09.2018 № 03-05-05-02/69137;

•перерасчет налогов по недвижимости физических лиц невозможен, если он влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налоговп. 2.1 ст. 52 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021). В случае если налог еще не был уплачен гражданином в бюджет, его могут пересчитать, в том числе и в бо´ль­шую сторону.

Для граждан действует и общее правило: надо соблюдать трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налогап. 7 ст. 78 НК РФ; п. 5 ст. 409 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2021).

* * *

О других изменениях в отношении налогов на недвижимость физических лиц мы уже рассказывали в , 2018, № 19; 2018, № 21.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Налоговые изменения»:

2021 г.

2021 г.

2018 г.

Документ

Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ

Комментарий

Кадастровая стоимость (недвижимости и земельных участков) используется для расчета:

  • земельного налога (ст. 390 НК РФ);
  • налога на имущество организаций – в отношении имущества делового, административного или коммерческого назначения, включенного региональными властями в Перечень объектов, облагаемых по указанной стоимости (ст. 378.2 НК РФ).

Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ (далее – Закон № 334-ФЗ) закрепил в НК РФ одинаковый порядок расчета перечисленных налогов в случае изменения кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В настоящее время изменения кадастровой стоимости объектов имущества по-разному учитываются при расчете налога на имущество и земельного налога. К примеру, для земельного налога предусмотрен порядок пропорционального определения налоговой базы в течение года, если меняются характеристики участка (вид его разрешенного использования). См. п. 1 ст. 391 НК РФ. В отношении налога на имущество такая возможность не предусмотрена.

Закон № 334-ФЗ устранил эти несоответствия (п. 2 — 4, 6 ст. 2 Закона № 334-ФЗ). Новые правила вступают в силу с 1 января 2021 года (ч. 3 ст. 3 Закона № 334-ФЗ). Они касаются расчета налогов при изменении кадастровой стоимости и ее отражении в ЕГРН с 01.01.2021 (п. 1, пп. «а» п. 4 ст. 2, ч. 6 ст. 3 Закона № 334-ФЗ). Таким образом, впервые новые нормы будут применяться при расчете налога за 2021 год.

Сравним новые и старые правила расчета в таблице.

Причины изменения кадастровой стоимости Порядок расчета земельного налога и налога на имущество при изменении стоимости до 2021 г. Порядок расчета земельного налога и налога на имущество при изменении стоимости с 2021 г.

Изменение количественных и (или) качественных характеристик (например, вида разрешенного использования участка, площади недвижимости).

Налог на имущество по новой стоимости рассчитывается со следующего календарного года (п. 15 ст. 378.2 НК РФ в прежней редакции).

Земельный налог по новой стоимости рассчитывается с даты внесения записи о ней в ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК РФ в прежней редакции).
В расчетах применяется коэффициент, который определяется как отношение количества полных месяцев, когда действовала прежняя кадастровая стоимость, к количеству месяцев, когда действовала новая стоимость (п
. 7, 7.1 ст. 396 НК РФ в прежней редакции).

Налоги рассчитываются по новой стоимости с даты внесения записи о ней в ЕГРН (п. 2, 4 ст. 2 Закона № 334-ФЗ).

В расчетах применяется коэффициент, который определяется как отношение количества полных месяцев, когда действовала прежняя кадастровая стоимость, к количеству месяцев, когда действовала новая стоимость (п. 3 ст. 2 Закона № 334-ФЗ).

Исправление технической ошибки.

Исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

Пересмотр стоимости по решению комиссии или суда в связи с тем, что при ее определении использовались недостоверные сведения.

Действующей редакцией НК РФ не конкретизируются виды ошибок, в связи с которыми корректируется кадастровая стоимость.

С учетом буквального толкования положений НК РФ и выводов судов в любых случаях исправления ошибочной кадастровой стоимости новая стоимость используется при определении налоговой базы с 1 января года, в котором была применена ошибочная стоимость (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391 НК РФ в прежней редакции).

Это правило действует, даже если в результате исправления ошибки стоимость увеличилась (см. постановление АС Московского округа от 08.06.2016 № Ф05-7195/2016).

Все имущественные налоги рассчитываются на основании исправленной стоимости с начала года, в котором была применена ошибочная кадастровая стоимость (п. 2, 4, 5 ст. 2 Закона № 334-ФЗ).

Исключение – увеличение кадастровой стоимости по итогам исправления ошибок или ее пересмотра комиссией или судом.

В этом случае исправленная кадастровая стоимость должна применяться при исчислении налогов со следующего года.

Установление кадастровой стоимости, равной рыночной, по решению комиссии или суда.

Имущественные налоги рассчитываются на основании кадастровой стоимости, приравненной к рыночной, с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании стоимости, но не ранее внесения новых сведений в ЕГРН (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391 НК РФ в прежней редакции).

Имущественные налоги рассчитываются на основании кадастровой стоимости, приравненной к рыночной, с начала года, в котором применялась оспоренная кадастровая стоимость (п. 2, 4 ст. 2 Закона № 334-ФЗ).

Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли

Время чтения: 9 минут

Кадастровая стоимость земли (КСЗ) – это цена участка, устанавливаемая в целях налогообложения. Используемая как налоговая база при расчете имущественных налогов и сборов при сделках с недвижимостью, она часто бывает завышена, что дает повод для недовольства граждан. Еще больше критики вызывает увеличение кадастровой стоимости земель, происходящее в результате плановой переоценки. Как часто она происходит, кем проводится и почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кем устанавливается кадастровая стоимость

В соответствии со ст. 24.12 » (далее – ФЗ № 135), единственный, кто может изменить кадастровую стоимость (КС) земли – это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. Именно он:

  • принимает решение о проведении первичной кадастровой оценки;
  • утверждает ее результаты;
  • назначает срок следующей переоценки стоимости.

Однако оценка в целях установления КСЗ проводится не органом власти, а специальным бюджетным учреждением, созданным региональными властями и уполномоченным на проведение кадастровой оценки (ст. 6  , далее – ФЗ № 237).

Поскольку в большинстве регионов таких организаций пока нет, до 2021 года действует переходной период, а полномочия по определению КСЗ передаются, как правило, частным оценщикам. Согласно ст. 24.14 ФЗ № 135, с ними заключается договор на проведение оценки. После проведения работ по определению КСЗ, эксперты составляют отчет, результаты которого утверждаются вышеупомянутым органом власти.

Подробнее об этом читайте в материале «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как часто производится переоценка КСЗ

Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.

Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.

Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.

Эксперт, используя методы массового оценивания, определяет КСЗ для каждого подлежащего оценке земельного участка и формирует соответствующий отчет.

При изменении кадастровой стоимости земельных участков результаты новой оценки утверждаются органом власти региона или муниципалитета, а обновленные сведения вносятся в реестр недвижимости (ЕГРН).

Больше информации о сроках проведения переоценки в статье «Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости».

Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2017 годах

Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2021 году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.

Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной.  Но так было лишь до 2021 года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.

С 01.01.2015 налог на недвижимое имущество физических лиц, а также земельный налог для владельцев/арендаторов земельных участков начислялся с учетом кадастровой стоимости.

Фактическое применение КСЗ началось с 2021 года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.

В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.

Это привело к массовому оспариванию КС. , только в 2021 году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.

В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2021 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 19 от 03.07.2016, на период с 2021 по 2021 год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.2014 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.2014.

Данная норма не касается случаев, когда кадастровая стоимость после 1 января 2021 года снижалась – этот пересмотр остается действительным.

Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2021 по 2021 год, действовать будет лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это является гарантией того, что до 2021 года КСЗ не повысится – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.

До 2021 года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые впредь будут заниматься оценкой. Планируется систематизирование их работы, благодаря чему результаты будут более объективными.

Изменения КСЗ в 2021 году

Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2021 году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.

Следовательно, изменение КСЗ в текущем году может произойти лишь вследствие:

  • оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
  • первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
  • проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.

Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.

Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2021 году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.

Подробности читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году».

Причины завышения кадастровой стоимости

Тем, кто интересуется, почему подняли кадастровую стоимость на землю, следует знать, что это может быть связано с несовершенством методики оценки либо с ошибками, допущенными при ее проведении.

Так, приоритетным методом определения КС земель является способ массовой оценки. Он предполагает, что объекты недвижимости в пределах конкретных территорий подлежат группировке по видам разрешенного использования. Затем объекты группируются по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый к каждому участку, исходя из его площади.

Этот подход не требует осмотра и изучения конкретного участка, в результате чего не учитываются его индивидуальные характеристики. Таким образом, выведенная в результате этого метода оценки КСЗ является не более чем усредненной стоимостью 1 м2 земли в пересчете на площадь конкретного участка. Логично, что такой показатель будет иметь значительную погрешность.

Второе основание для увеличения КСЗ – применение некорректных сведений об участке:

  • неправильных показателей площади;
  • недостоверного целевого назначения или вида использования;;
  • неактуальных данных при проведении расчетов;
  • игнорирование значимых дефектов участка и так далее.

Если оценщик допустит такие ошибки, итоговая КСЗ может вырасти в несколько раз. Наличие неточностей в расчете стоимости – законная причина для пересмотра результатов оценки.

Проведение переоценки

В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, переоценка кадастровой стоимости земли может проводиться не чаще, чем раз в три года (2 года для городов федерального значения) и не реже, чем раз в 5 лет. Этот срок начинает исчисляться не с фактической даты проведения оценочных действий и не с даты определения КСЗ, а с момента утверждения результатов оценки заказчиком – органом местной или региональной власти.

По истечении трехлетнего срока уполномоченный орган самостоятельно принимает решение о проведении переоценки.

В рамках переходного периода такая переоценка может проводиться как по старым правилам (с привлечением частных оценщиков), так и по новым (путем создания бюджетного учреждения, проводящего оценку).

С 2021 года закон позволяет регионам проводить внеочередную переоценку.

Так, согласно ст. 19 ФЗ № 237, решение о проведении внеочередной переоценки принимается в случаях, когда:

  • индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
  • в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КСЗ установлена рыночная стоимость.

Больше об этом в материале «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Как оспорить КСЗ

Если собственник участка считает КС земли завышенной, согласно ст. 22 ФЗ № 237, он имеет право оспорить ее. Не имеет значения, в каком году она была определена – можно сделать это до момента внесения в ЕГРН результатов новой переоценки.

Собственник вправе оспорить результат оценки в следующем порядке:

  • внесудебный – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, созданную при каждом территориальном подразделении Росреестра;
  • судебный – через обращение в суд с иском по оспариванию КСЗ и с обжалованием негативного решения комиссии при Росреестре.

Закон не обязывает собственника обращаться сначала в комиссию – он вправе сразу идти в суд. В любом случае для этого ему потребуется основание для обращения, которым может быть:

  • выявление ошибок, допущеных экспертом при проведении оценки и значительно завысивших итоговую КСЗ;
  • определение рыночной стоимости путем проведения независимой оценки по заказу собственника на дату определения КСЗ.

Подробности читайте в статье «Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка».

Законное основание для изменения КСЗ

Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.

Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:

  • изменения фактического размера участка;
  • смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
  • перехода земли из одной категории в другую;
  • объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
  • присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.

Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.

Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.

Возможные изменения в законодательстве 2021

Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2021 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.

Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим  усовершенствовать методику определения КСЗ.

Конечная дата исполнения поручения – 15 июля 2021 года. На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Однако действующая система не выдерживает критики, а потому в экспертном сообществе ожидают изменений, среди которых возможно:

  • введение максимальной суммы налога с сохранением действующей методики расчета (определение предела, выше которого налог не будет насчитываться);
  • внесение изменений в формулу расчета и стандарты оценки;
  • введение понижающего коэффициента, например, расчет имущественных налогов от КСЗ, сниженной на 30% (погрешность);
  • упрощение порядка обжалования и изменение состава комиссий по обжалованию при Росреестре.

Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно. Потому потенциальные изменения вызывают скепсис.

Как уменьшить КСЗ

Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.

Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.

Рыночная стоимость – это результат индивидуальной оценки, учитывающий все значимые характеристики конкретного объекта, начиная с площади и заканчивая проведенными коммуникациями.

Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:

  1. Обращается к частному независимому оценщику.
  2. Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
  3. Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
  4. С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.


Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке.

Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

  • ;
  • ;
  • ;
  • .

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Подробная инструкция опубликована в материале «Как узнать кадастровую стоимость земли».

Заключение

Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:

  • определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
  • ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
  • с 2021 по 2021 год КСЗ остается на уровне, установленном на 01.01.2014 или позже, если она проводится впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
  • кадастровая цена участка может вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
  • заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.

Как узнать кадастровую стоимость: Видео

Может ли кадастровая стоимость земельного участка уменьшиться в 2 раза на сайте Росреестра?

Коллеги, добрый день! Подскажите, пжлст, такой вопрос, что-то я в сомнении. У ООО на УСН в собственности есть земельный участок (Московская обл), на котором стоит здание, которое ООО сдает в аренду. Когда сдавали декларацию по налогу на имущество за 2017г., на сайте росреестра по кадастровому номеру пробивала кадастровую стоимость — она была порядка 6 млн, эту сумму и указала тогда в декларации. Сейчас по такому же принципу решила просто проверить, точнее даже убедиться, что кадастровая стоимость правильная — зашла на сайт, вбила кадастровый номер, а кадастровая стоимость высвечивается вдвое меньше прошлогодней, 3 млн  причем стоит дата обновления сведений — 18.01.2021г. Может ли такое быть? Была ли какая-то резкая переоценка кадастровой стоимости земли за 2018г?

юлия79

398 946 баллов

, г. Омск

Цитата (NovichokBuh):Может ли такое быть?

Добрый день
Вполне возможно.
Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите на основании чего установлена стоимость.

Цитата (юлия79):Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите на основании чего установлена стоимость.

На сайте росреестра предлагается только платно ее заказать. а не знаете, можно ли как-то бесплатно ее заказать и в какие сроки ждать? декларацию по земельному налогу сдавать на этой неделе, не хотелось бы промахнуться с кадастровой стоимостью в случае чего…

юлия79

398 946 баллов

, г. Омск

В МФЦ можно заказать бесплатно,дней 5 придется ждать

30 января 2021 в 09:45 Изменено 1 февраля 2021 в 13:46

Цитата (юлия79):В МФЦ можно заказать бесплатно,дней 5 придется ждать

Ок, поняла, спасибо!

Вопрос в продолжение темы. Вчера подала декларацию, указав в ней новую уменьшенную кадастровую стоимость 3 млн, а сегодня увидела тему — https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=557775&find=unread . 

Поясните, пжлст — п.1.1 ст. 391 НК РФ: 

п. 1.1. ст. 391 НК РФ:
Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
В выписке с Росреестра написано (от вчерашней даты) указано: 

кадастровая стоимость — 3 млн,
дата определения стоимости — 01.01.2018
дата внесения стоимости — 18.01.2019

И тут, если я правильно поняла, получается, что мы не имеем права считать налог и авансовые платежи с новой стоимости ни за 2021 год, ни за весь 2021? А должны по-прежнему до конца 2021 вести расчет (и указывать в декларации соответственно) исходя из прежней вдвое завышенной кадастровой стоимости 6 млн? 

Цитата (NovichokBuh):Ок, поняла, спасибо!

Вопрос в продолжение темы. Вчера подала декларацию, указав в ней новую уменьшенную кадастровую стоимость 3 млн, а сегодня увидела тему — Изменилась стоимость земельного участка: нужно ли пересчитывать земельный налог? . 

Поясните, пжлст — п.1.1 ст. 391 НК РФ: 

п. 1.1. ст. 391 НК РФ:
Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В выписке с Росреестра написано (от вчерашней даты) указано: 

кадастровая стоимость — 3 млн,
дата определения стоимости — 01.01.2018
дата внесения стоимости — 18.01.2021

И тут, если я правильно поняла, получается, что мы не имеем права считать налог и авансовые платежи с новой стоимости ни за 2021 год, ни за весь 2021? А должны по-прежнему до конца 2021 вести расчет (и указывать в декларации соответственно) исходя из прежней вдвое завышенной кадастровой стоимости 6 млн? 

Добрый день!

Надо изучать нормативный акт, на основании которого изменилась кадастровая стоимость, а точнее момент вступления в силу данного акта.
Дело в том, что п. 1.1 ст. 193 НК РФ в действующей редакции применяется только к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2021 года (п. 6 ст. 3 Федерального закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ). Т.е. в данной ситуации важна именно дата вступления в силу нормативного акта — основания внесения сведений в ЕГРН, так как если нормативный акт вступил в силу в 2021 году, то выделенное синим — верно. В ином случае возможны варианты.

Цитата (НКК):Т.е. в данной ситуации важна именно дата вступления в силу нормативного акта — основания внесения сведений в ЕГРН,

Всё понятно, закажем значит выписку, чтобы посмотреть основание изменения стоимости. Спасибо большое за ответ! 

Об исчислении с 1 января 2021 года земельного налога после изменения кадастровой стоимости участка

С 1 января 2021 года вступает в силу новый порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости земельного участка и будет применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2021 года.

В этой связи сообщается, что кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решений комиссии или суда, принятых после 1 января 2021 года (в том числе по искам, поданным до 1 января 2021 года), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при исчислении налога начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом отмечено, что перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога для налогоплательщиков — физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом.

Вопрос: О земельном налоге в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров или суда с 01.01.2021.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27 сентября 2021 г. N 03-05-05-02/69137

В Департаменте налоговой и таможенной политики рассмотрено письмо от 10 сентября 2021 г. по вопросу о земельном налоге и сообщается следующее.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 августа 2021 г. N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 3 августа 2021 г. N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», вступят в силу с 1 января 2021 года и будут применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2021 года.

Одним из таких оснований является решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решение суда об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда об установлении рыночной стоимости этого объекта налогообложения, принятых после 1 января 2021 года (в том числе по искам, поданным до 1 января 2021 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом следует учитывать положения пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 августа 2021 г. N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»), согласно которому перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога для налогоплательщиков — физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога.

Заместитель директора Департамента

В.В.САШИЧЕВ

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: