Как проводится оценка земельного участка

Земельный
эксперт

691

Для чего нужна оценка земли?

Для реализации и пользования любого объекта недвижимости необходимо произвести оценочные процедуры для определения его стоимости. Это необходимо для назначения суммы покупки-продажи, установления величины налоговой базы и исчисления инвестиционной стоимости. Оценка недвижимости применяется также к обособленным территориям, находящимся во владении частных лиц, компаний или органов государственной власти.

Установление стоимости земли происходит по ст. 66 ЗК РФ (земельного кодекса России). Согласно закону различают рыночную и кадастровую цену участка. Оба вида стоимости определяются в соответствии действующего законодательства:

• ФЗ № 136 от 25.10.01 года (ред. 03.07.16 г.);
• ФЗ № 135 от 29.07.98 года (ред. 03.07.16 г.);
• ПП № 316 от 08.04.2000 года (ред. 30.06.10 г.);
• ПП ВС РФ № 28 от 30.06.15 года.

Виды оценки земельных участков

Не учитывая инвестиционной стоимости недвижимости, используемой при получении заемного кредитования, различают два основных вида оценки земли:

• Рыночный

Определяется по ФЗ № 135. Согласно ст. 6 этого закона проведение такой оценки является безусловным правом фактического владельца участка. То есть независимо от уже установленной цены на землю, хозяин может заказать проведение оценки. Полученные данные используются для корректировки финансовой отчетности и определения величины налоговой базы. Последняя используется при начислении налога на землю.

Если проведение рыночной оценки по времени произошло позже определения кадастровой стоимости, последняя будет приравнена к полученной величине (п.3 ст.66 ЗК РФ).

• Кадастровый

Устанавливается согласно ФЗ № 135 с применением правил, определенных ПП № 316. По этим нормативам осуществление оценочной деятельности происходит только лицензированными компаниями, выигравшими тендер на оказание рассматриваемых услуг для госучреждений.

Оценка кадастровой стоимости отталкивается от целевого назначения и классификации исследуемой территории и должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она используется при установлении цены на землю для расчета с нее соответствующего налога. Дополнительная цель оценки – определение арендной платы для муниципального участка.

Оценка рыночной стоимости происходит лицензированной компанией, не обязательно выигравшей указанный выше тендер. Методология определения стоимости аналогична установлению величины кадастровой цены. Она используется в любой момент для назначения цены продажи или аренды. В основном применяется для отмены определения кадастровой стоимости, так как последняя приравнивается к рыночной.

Кадастровая оценочная деятельность происходит по решению муниципального органа не чаще одного раза в три года. В городах федерального значения – не чаще раза в два года. К последним относятся: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь.

Рыночная оценка осуществляется по запросу самого владельца недвижимости. Установленная стоимость автоматически признается кадастровой и используется до назначения очередной кадастровой оценки.

Методы оценки земельных участков

Определение стоимости земли происходит на базе анализа рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в данном регионе. Если участок находится в районе сельскохозяйственных угодий вне черты города или села, используется метод предполагаемого рентного дохода. То есть рассчитывается среднегодовой возможный доход с такого участка.

Цена на землю определяется в зависимости от индивидуальных характеристик исследуемого надела. К таким особенностям относятся:

1. Географическое расположение участка на местности. Учитывается отдаленность от населенных пунктов и наличие узлов коммуникации. К примеру, трубы для газопровода.
2. Протяженность территории. Здесь учитывается фактическая площадь участка.
3. Категория земли. Существуют территории населенных пунктов, сельхозугодий, лесной фонд.
4. Наличие ресурсов.

Согласно распоряжению № 568 от 06.03.02 года существуют следующие методы определения стоимости земли:

• Способ сравнения продаж

Здесь анализируют ценовой сегмент рынка аналогичной недвижимости. К проверенной информации относятся фактические договора купли-продажи таких участков. К допускаемой для применения – цены, опубликованные в объявлениях по продаже земельных участков.

• Метод выделения

Используется для невостребованной земли с построенными на ней сооружениями. Здания и иные сооружения оцениваются, учитываю полезность нахождения их на определенной территории. Полученная стоимость признается фактической ценой на землю.

• Способ распределения

Применяется для востребованных участков с сооружениями. Учитывается предполагаемая цена отдельно для земли и объектов недвижимости. Фактическая сумма получается суммированием рассчитанных величин.

• Метод капитализации

Чаще всего применяют для земель природоохранного фонда и территорий с полезными ресурсами. Рассчитывается из суммы предполагаемого дохода от аренды такого участка.

• Способ остатка

Здесь рассматриваемая стоимость формируется из величины оставшихся денежных средств, полученных от аренды участка с учетом траты на постройку недвижимости и ее последующего сопровождения (подвод коммуникаций, оплата налогов). Затраты самого арендатора к учету не принимаются.

• Метод предполагаемого использования

Аналогичен способу остатка, за исключением того, что в аренду участок сдаваться не будет, а доход возникнет от коммерческой деятельности самого владельца земли.

Первые три метода используют для оценки земель рядовых граждан. Остальные – при организации предпринимательской деятельности.

Этапы определения стоимости земли

Расчет стоимости земли на примере метода сравнения продаж:

1. Определение находящихся на исследуемой территории объектов для дальнейшего поиска (через сравнение) аналогичной недвижимости. Такими предметами могут быть: здания, хозяйственные постройки, природные ресурсы, наличие подземных вод, характеристика плодородного слоя почвы.
2. Исследование качественных отличий определенных объектов в сравнении с похожими предметами на аналогичной территории, которая уже продана или находится в реализации.
3. Определение цены для каждого объекта.
4. Формирование общей стоимости путем суммирования полученных результатов.

Список документов

Необходимая документация для заказа оценочных услуг:

• правоустанавливающие бумаги на землю и расположенную на ней недвижимость (при наличии);
• проектно-сметная документация, технический паспорт, государственный акт или свидетельство на землю;
• платежные документы, свидетельствующие о покупке или оплате аренды;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

Сколько стоит оценка земли?

Стоимость оценочной деятельности зависит от сложности выполняемых работ и выбора специализированного учреждения, проводящего рассматриваемую процедуру.

Если кадастровая стоимость определена, ознакомиться с ее предварительными показаниями можно онлайн на официальном портале Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужная информация опубликована в едином государственном реестре недвижимости.

Для получения новых данных со специализированной фирмой заключается договор, где оговаривается конкретная оплата услуг. Калькулятор расчета стоимости будет зависеть от следующих факторов:

1. Квалифицированности компании и заявленной цене на выполняемые работы.
2. Сложности географического положения и отдаленности участка.
3. Времени завершения расчета.

Сколько стоит оценка земли в 2017?

Приблизительно в Москве оценка дачного участка стоит от 2 до 5 тыс. рублей.

Заключение

Стоимость земельного участка определяется при продаже, реализации или исчисления сумм налогов. Основные выводы:

1. По законодательству различают кадастровую и рыночную оценку земли.
2. Первая происходит по решению муниципального органа.
3. Вторая на добровольной основе самим собственником участка.
4. Если рыночная оценка была произведена после кадастровой, она признается последней и используется для определения налоговой базы.
5. Приблизительная стоимость оценочных работ для небольшого дачного участка – 2-5 тыс. руб.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по оценке земельного участка

Вопрос: Здравствуйте. Мое имя Катя. Недовольна проведенной кадастровой оценкой моего дачного участка. Специалисты совсем не учли породно-сортовой состав посаженных на участке многолетних насаждений. Эти саженцы я приобретала буквально по всей территории России. Что делать и как опротестовать полученную стоимость.

Ответ: Здравствуйте, Екатерина. Согласно постановлению пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.15 года можно поступить двумя способами:

1. Заказать независимую оценку для определения рыночной стоимости.
2. Произвести оспаривание полученной стоимости в судебном порядке.

В первом варианте следует обратиться к независимому оценщику, обладающему лицензией на право проводить рассматриваемую процедуру.

Во втором, нужно составить и подать соответствующее исковое заявление в компетентные судебные органы. Здесь нужно придерживаться определенного законодательством порядка:

• подавать иск нужно только в верховный суд района, края, области или города федерального значения по месту нахождения госоргана, инициировавшего проведение кадастровой оценки;
• срок рассмотрения – 2 месяца. Допускается его продление по ходатайству председателя суда максимум на один месяц;
• к иску необходимо приложить сопутствующие документы. Без них дело останется без движения.

Список законов

• Статья 66 ЗК РФ
• ФЗ № 136 от 25.10.01 года (ред. 03.07.16 г.)
• ФЗ № 135 от 29.07.98 года (ред. 03.07.16 г.)
• ПП № 316 от 08.04.2000 года (ред. 30.06.10 г.)
• ПП ВС РФ № 28 от 30.06.15 года
• распоряжение № 568 от 06.03.02 года

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

• кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

1. Обратиться к независимому оценщику.
2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

• доходный метод;
• затратный метод;
• метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

• ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
• Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

• ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

• сбора информации;
• разделения города на зоны;
• исчисления стоимости оценивания;
• ценового зонирования города;
• фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

• Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
• Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
• Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

• «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
• «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
• «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
• «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

• Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
• Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»
• Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
• Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
• Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

• Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
• Постановление Правительства РФ от 25 августа 2021 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

• «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
• «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
• «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
• «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

• изменить площадь или границы участка;
• изменить вид предназначения;
• перевести в другую категорию;
• исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
3. Производится кадастровая оценка.
4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
5. Производится экспертиза отчета.
6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

• с учетом рисков вложения капиталов;
• с умением прогнозировать движение денежных потоков;
• анализировать информацию данного сегмента рынка;
• предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

• определение капитализации расчетного рентного дохода;
• учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Какие типы и методики кадастровой оценки земли существуют

Земельный кадастр Российской Федерации состоит из сгруппированного списка абсолютно всех территорий земель России. Это своего рода картотека земли, у которых есть собственные документы с полным описанием и назначением. Такое хранение информации дает возможность оценивать и вести их учет. Так же нужно понимать, что все участки являются объектами недвижимости. Чтобы определить правильную цену, необходимо выполнить кадастровую оценку земельного участка. Кадастровая оценка помогает определить его стоимость и формально закрепить за владельцем.

Это нужно для урегулирования группы вопросов:

• Для учета по закону и создания базы данных для налогообложения земель.
• С целью принятия заключений об оптимальном использовании земель, их приватизации, одобрении разрешений на строительство. Одним словом, для результативного управления территориями.
• Индивидуальным собственникам это необходимо для объективного расчета налогов, установления рыночной стоимости и выполнения договора купли-продажи.

После прохождения оценки в едином реестре документов указываются все данные собственника земельного участка и информация по расценке.

Получив выписку из Росреестра, можно быть уверенным в достоверности информации о пользовании земли.

Отмеченная стоимость в документе требуется для начисления налога, а так же будет нужна, если вы захотите использовать имущественный вычет, продать, подарить или сдать участок в аренду. Следует учесть, что государственная кадастровая оценка земельных участков будет исходной, при выставлении их на торги.

Виды и характеристики

Виды оценки земельного участка подразделяются на четыре категории.

Нормативная стоимость

Это коэффициент, определяющий цену земельного участка с обусловленными свойствами и точкой расположения, отталкивающийся от возможной прибыли за расчетный период по доходности. Правило утверждения нормативной стоимости определено Распоряжением Правительства с 2021 года. «О режиме установления нормативной стоимости земли».

В согласовании с этими сведениями, нормативная стоимость проводится для участков разных целевых направлений по административным регионам или населенным пунктам на ежегодной основе органами исполнительных властей.

Органы регионального управления с учётом здешних условий имеют права менять нормативную цену, однако не более, чем на 25 процентов ниже или выше. В любом случае, нормативная стоимость сельскохозяйственных участков не должна быть больше 75 процентов, чем рыночная стоимость такой же недвижимости. Применяется нормативная расценка в том случае, когда не проставлена кадастровая цена надлежащей территории.

Кадастровая цена

Кадастровая стоимость складывается с учетом кадастровой оценки. Это комплекс операций, содержащих в себе:

1. Утверждение постановлений о проведении кадастровой оценки;
2. Создание списка сельскохозяйственных областей, подлежащих кадастровой оценке;
3. Подбор исполнителя оценки и завершение соглашения с ним на оценку земельного участка;
4. Установление кадастровой цены территории и формирование доклада об ее установлении;
5. Экспертиза отчёта об установлении кадастровой стоимости;
6. Принятие итогов утверждения кадастровой цены;
7. Публикация кадастра земельных участков;
8. Регистрация данных о кадастровой оценке в правительственный реестр недвижимости.

Кадастровую стоимость можно использовать только после внесения информации о ней в общегосударственный кадастр недвижимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость определяется Законом «Об оценочной деятельности». Это вероятная независимая оценка, согласно которой земельный участок может быть продан при открытом торге при условии конкурентной борьбы и расположении всеми нужными данными.

Выкупная стоимость

Применяется при выкупе (изъятии) участков для муниципальных (городских) потребностей и для их приватизации.

Какие существуют способы оценки

В процессе выполнения оценки территории может использоваться три методики.

Образец кадастровой справки о стоимости земельного участка

• Затратный метод — применяется для редких участков, которые не похожи на другие или не пользуются спросом и определяют себестоимость земельного участка.
• Сравнительный метод — выполняется для стандартных территорий, у которых есть информация о рыночной цене. Он довольно простой, но отображает только фактическое положение на рынке, которое может со временем перемениться.
• Доходный метод — основывается на установлении прогнозируемого заработка (ренты) от торговой эксплуатации земли. Как правило, он создается на базе анализа ранее приобретенной прибыли.

Итоги кадастровой оценки

После выполнения кадастровой оценки оформляется соответствующий нормативный акт, который считается доступным на веб-сайте Росреестра и действует в течение пяти лет до следующей оценки. В случае разногласий с конечным результатом стоимости можно обратиться в специализированное бюро, которое сможет заняться проведением оценки земельных участков, жилых домов или предприятий. Это удобно и быстро, вам не придется тратить на это свое время. Стоимость услуги зависит от объекта недвижимости и сложности оспаривания кадастровой цены.

Проведение и стоимость оценки земельного участка

Бывают ситуации, при которых требуется знать стоимость земли. Для этого необходима оценка земельного участка. Какая она бывает, и как ее проводят в 2021 году?

Виды оценки стоимости земли

Есть два типа стоимости недвижимости – рыночная и кадастровая. Первый тип является наиболее реальным, так как полностью зависит от ситуации на рынке. Собственник надела самостоятельно устанавливает эту цену, но при этом опирается на стоимость подобных участков в регионе, чтобы оценка была объективной.

Чтобы узнать, какова точная рыночная цена земельного участка, владельцы обращаются к независимым оценщикам. Эти специалисты хорошо осведомлены об обстановке на рынке недвижимости, поэтому быстро установят объективную цену.

Кадастровая стоимость не зависит от положения на рынке, она определяется исходя из усредненных показателей. Поэтому она почти всегда ниже рыночной. По этой причине кадастровую цену используют чаще всего с целью снизить размер налога.

Рыночная стоимость часто необходима для совершения сделок с землей между частными лицами. При участии государственных органов учитывают кадастровую цену.

Когда нужна оценка?

Оценка земли может пригодиться в разных ситуациях, например:

1. При вступлении в наследственные права. В этом случае стоимость важно знать для определения величины государственной пошлины, которую наследники платят нотариусу.
2. При внесении имущества в уставной капитал в качестве взноса.
3. Для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Здесь важно узнать рыночную цену на подобные объекты, чтобы не продешевить, но и не слишком завысить стоимость надела.
4. Для оспаривания кадастровой цены и уменьшения размера налогового сбора на землю.
5. При составлении бизнес-плана для подготовки проекта инвестирования.
6. С целью оформления ипотеки или иного кредита в банке, при котором требуется внесение залога.
7. Для заключения сделки аренды земельного участка с последующим выкупом.
8. При проведении комплексной оценки бизнеса.
9. Для судебных разбирательств, связанных с недвижимостью лица.
10. При исполнительном производстве.

Данный перечень ситуаций, когда может потребоваться оценка земли, не является исчерпывающим.

Процедура проведения оценки земельного участка

Процесс определения стоимости земельного участка осуществляется в несколько этапов.

Выбор оценочной компании и заключение договора с ней

В первую очередь необходимо определить, какой фирме доверить проведение оценки. К подбору следует отнестись с особой серьезностью. Можно воспользоваться услугами государственных органов или же частных организаций. Частники берут больше за работу, зато выполняют ее быстрее и тщательнее.

Определившись с оценочной компанией, следует посетить ее, поговорить с сотрудниками, проверить наличие документов о законной деятельности фирмы. Затем обговорить условия предоставления услуги, ее стоимость, используемые методы, после чего оформить соглашение.

Непосредственное проведение оценки

Специалисты сначала проверяют представленные клиентом документы на земельный надел, анализируют на предмет законности оформления, отсутствия обременения. Затем выезжают на место, осматривают имущество и территорию, которая прилегает к нему.

Определение стоимости земли

Получив все необходимые данные в ходе оценки земельного участка, сотрудники фирмы определяют стоимость надела. Цена недвижимости зависит от многих факторов, например:

• региона расположения участка;
• близости автобусных остановок;
• наличия строений;
• экология в регионе;
• развитости инфраструктуры.

Если оценке подлежат земли сельскохозяйственного назначения, то большую роль в определении итоговой стоимости играет плодородность почвы, цена с\х продукции в конкретном регионе, требуемые расходы на использование имущества.

Составление и выдача отчета об оценке

Последним этапом процедуры является оформление оценочного  отчета. В нем содержатся следующие сведения:

1. Стоимость земельного участка.
2. Дата проведения оценки.
3. Описание надела. Здесь указываются все характеристики имущества, позволяющие идентифицировать его от иных подобных объектов, к примеру, площадь, кадастровый номер, адрес нахождения, присутствие строений и прочее.
4. Информация о заказчике.
5. Данные об оценочной компании и специалисте, проводившем оценку.
6. Список стандартов, которые учитывались оценщиком при выполнении работы.
7. Количественные и качественные характеристики земли.
8. Анализ ситуации на рынке в конкретном регионе, обзор цен на недвижимость.
9. Процедура проведения оценки, применяемые методы, подходы, средства.
10. Перечень документов, прилагаемых к отчету.
11. Подпись оценщика.

К отчету специалист прикладывает разные бумаги в зависимости от ситуации, а также фотографии земельного надела.

Необходимые документы для оценки земельного участка

Клиенту следует подготовить пакет документации для сотрудников оценочной организации. В него входит следующее:

1. Паспорт гражданина.
2. Документ, подтверждающий наличие права собственности на участок.
3. Межевой план земли.
4. Бумаги на строения, расположенные на участке.
5. Справка из БТИ.

Точный перечень бумаг следует уточнить у сотрудников выбранной компании. В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные документы.

Часто оценка земельного участка необходима при оформлении наследства. В этом случае требуется представить оценщику свидетельство, подтверждающее факт смерти собственника.

Стоимость оценки

Стоимость услуг оценочной компании отличается в зависимости от конкретной фирмы, а также от региона ее нахождения, площади земельного надела и иных факторов. Поэтому разброс цен довольно большой – от 2 до 20 тысяч рублей.

Таким образом, оценка земельного участка требуется в разных случаях и требует участия квалифицированных специалистов. Их услуги не бесплатны, поэтому нужно быть готовым к финансовым расходам.