Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков

В каких регионах прошла, а в каких ещё только пройдёт кадастровая оценка?

В 2021 году кадастровая оценка, выполненная специально созданными бюджетными учреждениями по новым методическим указаниям, прошла в 36 регионах, из которых 12 провели её в отношении лишь одного вида объектов, а Московская область выбилась в лидеры по количеству видов объектов, оценив 11 из 12 существующих.

Для целей кадастровой оценки выделены следующие виды объектов недвижимости:

   • здания
   • помещения (сюда относятся и нежилые помещения, и жилые, то есть квартиры)
   • сооружения
   • объекты незавершённого строительства
   • машиноместа
   • единые недвижимые комплексы

И шесть разновидностей земельных участков:

   • земли сельскохозяйственного назначения
   • земли населённых пунктов
   • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
   • земли особо охраняемых территорий
   • земли лесного фонда
   • земли водного фонда

Где проводится оценка в 2021 году?

В 2021 году уже большее число регионов – 67 – приняло решение о проведении новой кадастровой оценки. Впрочем, четыре из них — Иркутская, Рязанская и Тамбовская области, а также Чукотский автономный округ — сразу же пошли на попятный, отменив собственное решение. Чукотским властям хватило двух недель, чтобы передумать – принятое 31 июля решение о проведении кадастровой оценки было отменено уже 14 августа. Среди оставшихся 63 регионов встречаются и те, кто уже опробовал свои силы в проведении оценки по новым методическим указаниям – к примеру, в Карачаево-Черкесской республике, уже оценившей три вида земель и все виды объектов недвижимости помимо земли в прошлом году, в этом оценят земли населённых пунктов; Белгородская область, оценившая земли сельскохозяйственного назначения, а также лесного и водного фонда, в этом году оценит земли промышленности и земли особо охраняемых территорий; и т.д. Однако, немало и дебютантов. И если некоторые из них ограничиваются на старте одним видом объектов: например, Липецкая область оценит только сельхоз земли, а Ненецкий автономный округ – только земли промышленности, то многие – в их числе Кабардино-Балкарская республика, Алтайский край, Мурманская и Ярославская области и другие регионы – решили не размениваться по мелочам и оценить за один раз всю недвижимость региона. Определённый здравый смысл в этом есть – во многих регионах кадастровая оценка проводилась много лет назад, и указанная в Государственном кадастре недвижимости стоимость давно потеряла актуальность, так что местные власти стремятся уточнить налоговую базу, рассчитывая пополнить бюджет. Но есть и другая сторона – проведение кадастровой оценки, особенно первой, процесс трудоёмкий, требующий обработки большого количества информации как об объектах оценки, так и о рынке недвижимости региона. Каждый оцениваемый сегмент рынка требует отдельного анализа и построения своей модели оценки, зачастую – не одной. Опробовать свои силы и выявить спорные или наиболее технически сложные моменты, отработав их решение, проще на оценке одного вида недвижимости, желание же сделать всё и сразу может привести к ненужным ошибкам, которые потом придётся исправлять, и валу оспариваний проведённой оценки. Впрочем, не обязательно приведёт – время покажет, кто был прав, а кто нет. На середину сентября в большинстве из 63 регионов подготовлен как минимум проект отчёта о кадастровой оценке, а во многих уже и окончательный отчёт (его подготовке предшествует публикация проекта, с которым можно ознакомиться и направить свои замечания в случае несогласия с оценкой – эти замечания могут быть учтены при формировании окончательной версии отчёта). Лишь в семи регионах пока не готов даже проект отчёта (Астраханская, Новосибирская и Томская области, Чеченская и Кабардино-Балкарская республики, Республика Калмыкия и Республика Северная Осетия).

Оспаривание кадастровой стоимости 2021 год и далее

Остальные регионы должны провести кадастровую оценку в ближайшие годы. Наиболее ответственно подошёл к планированию Хабаровский край – в 2021 году там проведена кадастровая оценка всех видов объектов недвижимости, помимо земли и земель сельскохозяйственного и промышленного назначения, в 2021 году запланировано проведение оценки земель населённых пунктов и особо охраняемых территорий, на 2021 год (кадастровая оценка может проводиться не чаще, чем раз в три года) – переоценка всех объектов, кроме земельных участков, в 2021 – переоценка сельхоз и промышленных земель. Настолько далеко пока никто больше кадастровую оценку не распланировал. Правда, уже есть те, кто воспользовался оговорённым в законе о кадастровой оценке минимальным сроком переоценки, что в Хабаровске пока только планируют – в Санкт-Петербурге, где всю недвижимость кадастровые оценщики оценили одними из первых в 2021 году, новая кадастровая оценка пройдёт уже в 2021 (городам федерального значения разрешено проводить кадастровую оценку чаще, чем остальным — раз в два года). Видимо, на невских берегах, продуваемый морскими ветрами, рынок недвижимости меняется особенно стремительно.

Что изменится в оспаривании кадастровой стоимости?

С проведением новой кадастровой оценки изменится налогооблагаемая база по налогу на имущество как юридических, так и физических лиц, и по земельному налогу. Пока кадастровая стоимость чаще растёт, а значит, можно ожидать и роста числа обращений в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суды. Учитывая, что в прежде чем идти в суд, в комиссию теперь обращаться не обязательно, в 2021 году наблюдается видимое снижение числа обращений в комиссии: за первый семь месяцев года таких было всего лишь нескольким более 20 000, в то время как за 2021 год их было более 50 000, а за 2021 – более 77 000. В судах же тенденция пока обратная – если в 2021 году в судах было инициировано чуть больше, чем 15 800 споров о величине кадастровой стоимости, а в 2021 – чуть больше 16 100, то за 7 месяцев 2021 года зарегистрировано уже более 12 400 обращений в суды.

Не нужно забывать и том, что процесс оспаривания в большинстве случаев требует как минимум затрат на подготовку отчёта об оценке, а в случае судебного спора – и на юридическое сопровождение процесса, что в случае небольших объектов делает оспаривание экономически нецелесообразным. Но даже с учётом этого можно ожидать дальнейшего увеличения числа оспариваний по мере принятия результатов новой кадастровой оценки в регионах.

Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Закон вступает в силу с 1 января 2021 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2021 года до 1 января 2021 года.

Перейти в текст документа »

Дата публикации на сайте: 04.07.2016

Ликбез: все о кадастровой стоимости

Федеральная кадастровая палата в связи с увеличением количества запросов от граждан по теме кадастровой оценки запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости. Во всех регионах будут подготовлены инструкции и разъяснения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке ее оспаривания.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость. 

Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)

Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.  

«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас. 

ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий. Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.

В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. 

Кто в России определяет кадастровую стоимость

Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2021 года, тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2021 года. С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2021 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.

В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам. 
Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не в праве заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.

Как происходит процесс определения кадастровой стоимости

Итак, местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки. Местный орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию. Та, в свою очередь, в течение 3 рабочих дней должна направить его в специально созданные ГБУ. Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно — актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.  

В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости. 

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан). После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.

«У правообладателя есть 60 дней на ознакомление с предварительным отчетом, но подать замечания, согласно законодательству, необходимо в течение 50 суток. Следует отметить, что замечания к промежуточным отчетным документам должны обязательно содержать ряд сведений, установленных законом: такие, как ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета. Кроме того, к замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Замечания, не соответствующие требованиям, не подлежат рассмотрению», – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра. При этом длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. А утверждают окончательные итоги государственной кадастровой оценки органы власти субъекта РФ.

«Таким образом, граждане получают доступный инструмент для корректировки кадастровой стоимости заранее, что позволяет им избежать обращения в комиссию для пересмотра уже утвержденных результатов или их оспаривания в судебном порядке. Несомненным плюсом такой системы исправления неверно определенной кадастровой стоимости недвижимости можно назвать сокращение временных затрат», – резюмирует Татьяна фон Адеркас.

Точный дом

Всего за январь-июль 2021 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 15 470 заявлений в отношении 25 078 объектов недвижимости — домов, дач, гаражей. Об этом сообщил Росреестр. Из всего этого количества решения в пользу граждан приняты комиссиями по 9 732 заявлений. Это 63 процента от общего числа заявлений. В прошлом году за тот же период цифры были меньше — 61 процент.

Корреспонденту «РГ» в Росреестре сказали, что они не проводят кадастровую оценку объектов недвижимости. И разъяснили следующее. В территориальных органах Росреестра продолжают работать комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В такие комиссии можно обратиться за пересмотром кадастровой стоимости, которая была определена по старому, действовавшему до 1 января 2021 года порядку.

Напомним, что по прежнему порядку кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти. А Росреестр обеспечивал внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов.

В комиссии, которые сейчас действуют при территориальных органах Росреестра, можно обратиться в двух случаях:

— За пересмотром кадастровой стоимости. В этом случае гражданину надо предоставить в комиссию документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости.

— За уточнением кадастровой стоимости на основании рыночной стоимости. Для этого надо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком.

За пересмотром кадастровой стоимости, которая была определена до 1 января 2021 года, можно еще обратиться в суд. У граждан есть выбор — обратиться в комиссию или суд. Для юридических лиц обращение в суд возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Росреестр напомнил — с 1 января 2021 года действует новый порядок проведения государственной кадастровой оценки, который установлен законом «О государственной кадастровой оценке». Согласно этому закону государственная кадастровая оценка недвижимости проводится региональными властями через подведомственные им государственные бюджетные учреждения. Ответственность за работу таких государственных структур по проведению кадастровой оценки возложена на региональные органы власти. Росреестр продолжает обеспечивать внесение в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объектов.

До начала процедуры оценки стоит проверить актуальность сведений, внесенных в ЕГРН. Например, вид разрешенного использования участка, информацию о годе постройки

Бюджетными учреждениями кадастровая оценка начала проводиться в 2021 году в субъектах России, где региональные власти приняли соответствующее решение. Так, по решению органов власти субъектов России в 2021 году кадастровая оценка по закону «О государственной кадастровой оценке» была проведена в 34 регионах. В 2021 году такая оценка проводится в 65 регионах. По состоянию на июль 2021 года проведение государственной кадастровой оценки в 2021 году запланировано в 45 регионах.

За разъяснениями, связанными с пересмотром кадастровой стоимости, определенной по новому закону (после 1 января 2021 года), надо обращаться в бюджетные учреждения, которые проводили государственную кадастровую оценку. Такие учреждения также рассматривают обращения об исправлении ошибок в кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по новому закону, может быть установлена в размере его рыночной стоимости в комиссии, в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Росреестр напомнил собственникам, что до начала процедуры оценки целесообразно проверить актуальность сведений, внесенных в ЕГРН. Например, вид разрешенного использования земельного участка, наличие информации о годе постройки или материале наружных стен здания.

Кроме того, в бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, может быть направлена декларация об объекте недвижимости с указанием, в том числе сведений, отражение которых в ЕГРН не предусмотрено. Это могут быть сведения о наличии коммуникаций: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация.

Предварительные результаты оценки размещаются на интернет-сайтах государственных бюджетных учреждений, созданных в регионах для проведения кадастровой оценки. Кроме того, ознакомиться с предварительными результатами кадастровой оценки возможно на портале Росреестра через сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Росреестр порекомендовал владельцам недвижимости ознакомиться с промежуточными отчетными документами по государственной кадастровой оценке. Информация о размещении в открытом доступе таких документов, а также о порядке и сроках представления замечаний к ним публикуется на информационных щитах органа власти субъекта Российской Федерации и муниципалитетов, в печатных СМИ, в сервисе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

В случае обнаружения ошибки в промежуточных отчетных документах по государственной кадастровой оценке можно обратиться в бюджетное учреждение для ее исправления. Такая мера поможет устранить ошибку до утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости региональным органом власти.

*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере «РГ»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: