Ответственность за нарушение вида разрешенного использования земельного участка в 2021 году

Изменение вида разрешенного использования
земельного участка 2021

Каждый участок, находящийся на территории Российской Федерации, имеет вид разрешенного строительства(ВРИ), согласно которому собственник в праве использовать свой земельный участок только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах. От вида разрешенного использования напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки сможете на ней построить.

Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:

«Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.»

На какие категории делятся земли?

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, все земли делятся на следующие категории:

    • сельскохозяйственные. Сюда входят пашни, сенокосы, виноградники, а также здания, сооружения, дороги, комплексы, которые используются для перевозки и первичной обработки продукции;
    • земли населенных пунктов. Эти земельные участки находятся в границах поселений и предназначены для жилой застройки;
    • промышленные и иного специального назначения. Эта категория предназначена для таких сфер деятельности, как транспорт, энергетика, связь, космонавтика, оборона и т. д.;
    • охраняемые территории и объекты. Эти территории полностью контролирует государство в связи с природной, культурно-исторической или научной ценностью участка;
    • земли лесного фонда. К ним можно отнести территории, покрытые лесами, или участки, где планируется их восстановление;
    • земли водного фонда. Этот вид представлен водными объектами и гидротехническими сооружениями;
    • земли запаса. Принадлежат государству. Их эксплуатация допускается только после перевода в другую категорию, который должен быть юридически зарегистрирован и обоснован.

Согласно ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимается главой местной администрации. Исключением могут быть случаи изменения на другой вид разрешенного использования, если такое изменение предусматривает жилищное строительство, а также некоторые другие ситуации, регулируемые Градостроительным кодексом.

Чтобы ускорить процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка, можно также подготовить:

  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
  • схему расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит определить местоположение и расположение соседних земельных участков;
  • копии документов государственного кадастра недвижимости на землю (т.е. формы КВ.1, КВ.2, КВ.3);
  • копии документов на здания, строения и сооружения, которые имеются на земельном участке (при наличии таковых);
  • утвержденный проект планировки территорий, в чьих границах находится земельный участок;
  • выписки из ПЗЗ и других градостроительных документов.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

  • Проведение землемерных работ на участке, если они не были проведены ранее. Эти процедуры определяют границы участка, его площадь, расположение относительно других, описывают объекты недвижимости, присваивают кадастровый номер.
  • Подготовка пакета документов, список которых приведен выше.
  • Написание заявления и подача его с документами для рассмотрения в органы исполнительной власти.
  • Получение ответа от уполномоченного органа власти.
  • В случае положительного решения нужно передать документы в Государственный реестр для внесения изменений по данному участку.

Срок рассмотрения заявления на муниципальном уровне составляет два месяца. Если участок в ведении субъекта РФ, то рассматривать его могут до трех месяцев.

Причины отказа

Отрицательный ответ по изменению категории может быть получен из-за нескольких причин:

  • Федеральный закон устанавливает прямой запрет на смену категории земельного участка;
  • Федеральный закон требует проведения экологической экспертизы, и она оказывается отрицательной;
  • изменение категории перевода противоречит целевому назначению участка;
  • недостаточное обоснование причины перевода.

Как действовать в случае отказа?

В некоторых случаях причиной отказа может стать нехватка какого-либо документа или неправильное его оформление. Поэтому в первую очередь необходимо узнать точную причину отрицательного решения – она будет указана в отказных документах. Если есть возможность, необходимо исправить все выявленные недочеты и направить повторное заявление.

Если заявитель не согласен с указанной причиной отказа, он имеет право оспорить решение через суд. Для этого нужно:

  • получить отказной акт;
  • составить исковое заявления о признании этого акта незаконным и направить его в суд, приложив все необходимые документы, которые могут повлиять на решение по делу;
  • прибыть в назначенное время для рассмотрения дела;
  • если суд удовлетворяет иск, получить копию судебного решения;
  • написать еще одно заявление об изменении категории земельного участка, приложив к нему решение суда.

Сбор и составление документов, взаимодействие с государственными органами отнимают много времени и требуют определенного уровня подготовки и опыта взаимодействия с этими учреждениями. Наша организация ускорит и облегчит изменение вида разрешенного использования земли.

Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

В 2021 году изменение разрешенного использования земельного участка зависит от нескольких условий.

Первое условие: вид права, на котором вам принадлежит земля.

Второе условие: местонахождение земельного участка.

Третье условие: группа, к которой отнесены старый и новый виды разрешенного использования земельного участка.

Всего существует 5 видов прав, на которых можно владеть участком.

Среди них выделяют:

  • собственность,
  • аренда,
  • безвозмездное пользование,
  • постоянное (бессрочное) владение,
  • пожизненное наследуемое владение.

В этой статье рассмотрим изменение разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности и аренде.

1-ый способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности.

Для начала коротко разберемся:

  • что такое разрешенное использование земельного участка,
  • поймем что такое территориальная зона,
  • что такое градостроительный регламент,
  • узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
  • что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.

Что такое разрешенное использование земельного участка?

В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.

Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.

Существует 113 видов разрешенного использования земельных участков.

Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.

Безопасно скачать Классификатор видов разрешенного использования по ссылке.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

  • жилая зона,
  • деловая зона,
  • промышленная зона,
  • сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Где найти градостроительный регламент?

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Смена основных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.

Заполнить онлайн

Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Изменение условно разрешенного вида использования земельного участка.

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.

1. Направить в местную администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Единой формы заявления нет.

Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.

В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.

В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

2. Рассмотрение заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

3. Изменение условно разрешенного использования участка.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

2-ой способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Арендатор не может изменить вид разрешенного использования даже с согласия собственника в следующих случаях:

— арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).

— участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.

Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости. Но таких меньшинство.

И в завершение, рассмотрим случай,

когда изменение вида разрешенного использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов.

Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.

Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

  • минимальный размер земельных участков,
  • максимальный размер участков.

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.

Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.

Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.

Указанное ограничение состоит в следующем.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.

Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.

Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.

Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.

Как быть, если нужно

изменить вид разрешенного использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются.

К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Желаю вам удачного дня и достойной жизни.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Виды разрешенного использования делятсяна основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.

Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.

Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.

Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.

Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.

Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.

Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Изменить вид разрешенного использования не представляется возможным в следующих случаях;

— по требованию арендатора — если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;

— у арендатора самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;

— если градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.

Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов государственной власти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием.

Так, вам не нужно получать согласие органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка.

Для этого заинтересованное лицо (например, арендатор) должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования. В некоторых муниципальных образованиях это можно сделать через МФЦ или на портале госуслуг.

Форма заявления приводится в региональном административном регламенте по предоставлению данной услуги. Также ее можно найти на портале госуслуг или на сайте МФЦ.

Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний.

Виды разрешённого использования земельных участков в новом представлении — Классификатор ВРИ 2021

Содержание

  1. Виды использования участков в новом Классификаторе ВРИ
  2. Обязательность соответствия ПЗЗ Классификатору ВРИ — 2021. Выбор ВРИ только по классификатору
  3. Классификатор ВРИ в официальной публикации
  4. Разделы Классификатора ВРИ — 2021
  5. Значение Классификатора ВРИ-2021 для государства и местных властей
  6. Значение Классификатора ВРИ-2021 для собственников

Виды использования участков в новом Классификаторе 

Всем собственникам и владельцам земельных участков известно:

  • наделы должны использоваться в соответствии с их назначением и видом разрешённого использования (ВРИ)
  • при необходимости изменения ВРИ приходится ориентироваться на те варианты, что включены в набор ВРИ для территориальной зоны, в которую попадает земельный участок

С наименованиями ВРИ нередко возникали сложности:

  1. у местных органов власти — при комплектации видов использования участков для градостроительных регламентов территориальных зон при градостроительном зонировании
  2. у собственников — при выборе ВРИ для конкретного земельного участка.

Недостаток количества ВРИ ЗУ в классификационном перечне был причиной обострения проблем. Собственникам требовалось подобрать такой вид использования, который:

  1. наиболее соответствовал фактическому использованию
  2. минимизировал риски наложения штрафов за нецелевое использование участка

Нередко необходимых ВРИ в Классификаторе, действовавшем с 2021 года, просто не существовало. Он не справлялся с затруднительным положением. Назрела необходимость внесения существенных поправок. Так и произошло.

Приказом Министерства экономического развития № 44 от 4 февраля 2021 года в Классификатор ВРИ ЗУ были внесены изменения. Новый перечень видов использования земельных наделов представил:

  • расширенный набор ВРИ
  • подробные сведениями о назначении земельных наделов
  • понятные наименованиям видов
  • подробную текстовую информацию о видах

Из описаний некоторых ВРИ были удалены излишние уточнения, а в других, наоборот, они стали более глубокими, исключающими многие неясности.

Например, в описании земель, предназначенных для ведения садоводства с выращиванием с/х культур для собственных нужд, уже нет уточнения о том, что к этим культурам должны относиться плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные декоративные культуры. При этом устранение таких подробностей в описании ВРИ не влечёт ни ограничения, ни запрет на их выращивание.

Обязательность соответствия ПЗЗ Классификатору ВРИ — 2021. Выбор ВРИ только по классификатору

Роль прежнего Классификатора в наведении порядка при разработке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) несомненна. Она не утратила своей злободневности со вступлением в силу нового перечня наименований видов разрешённого использования ЗУ.

Виды использования ЗУ устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с ПЗЗ. Правоообладатели земельных наделов могут делать выбор ВРИ из состава:

  1. основных
  2. вспомогательных

без получения дополнительных разрешений и согласований.

Если же необходимый ВРИ включён в перечень условно разрешённого использования, то для изменения существующего вида нужно решать вопрос на общественных слушаниях, получать одобрение и согласовать итоги с администрацией.

Если же будущий правообладатель участка получает первичный надел, то он также может самостоятельно выбрать основной и вспомогательный виды использования. Помощь Классификатора ВРИ в этом вопросе незаменима.

С введением нового Классификатора ситуация в плане выбора вида использования для владельцев участков не изменилась. Она даже улучшилась по причине обилия этих видов. Но вот для муниципалов работы прибавилось. В срок до 1 января 2021 года им необходимо внести изменения в действующие ПЗЗ и привести наименований ВРИ ЗУ в соответствие с классификатором.

Соответствие Классификатору может быть установлено решением органа местного самоуправления и по заявлению самого правообладателя земельного участка. И это решение о присвоении нового кода ВРИ будет основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешённом использовании земельного участка.

Если вид использования участка:

  1. был установлен до вступления в законную силу Классификатора ВРИ 2021
  2. не противоречит нормам Земельного кодекса

то его наименование менять не нужно. Это положение действует даже в случае отсутствия наименоания в новом Классификаторе. При отсутствии у собственника необходимости замена ВРИ не производится.

Классификатор в официальной публикации

В новый классификатор добавлено около 40 новых разделов, в 42 подкатегории внесены изменения.

Нет смысла копировать здесь десятки страниц всего перечня видов, увеличивая до безмерных масштабов объём статьи. Проще воспользоваться ссылками:

  • на Приказ Минэкономразвития РФ 
  • на страницу Публичной кадастровой карты Российской Федерации с перечнем ВРИ 

Полезнее сейчас остановится только на главных моментах и некоторых пояснениях. 

Для каждого ВРИ в Классификаторе введены:

  1. подробные сведения о принадлежности
  2. цифровая комбинация
  3. краткое текстовое наименование каждого вида
  4. детальное описание ВРИ 

Категории земельных участков в Классификаторе ВРИ — 2021 не представлены. По этому поводу ожидается официальная публикация ещё одного важного федерального документа — официального регламента, который станет дополнением к классификатору.

Разделы Классификатора ВРИ — 2021

  • 1.0 Сельскохозяйственное использование

Раздел содержит 20 видов разрешённого использования с кодами 1.1-1.18.

Допускается строительство зданий и сооружений, предназначенных:

  1. для хранения и переработки сельхозпродукции
  2. содержания с/х животных

Подробности здесь 

  • 2.0 Жилая застройка  

Раздел включает в себя содержание 9 видов разрешённого использования участков с кодами 2.1 — 2.3, 2.5 — 2.7.1

Включённые в этот раздел ВРИ допускают строительство и размещение зданий с помещениями, где может постоянно жить и проживать человек.

 
Исключения

  • здания для предпринимательской деятельности, ведущейся в целях извлечения прибыли:
  1. пансионаты
  2. дома отдыха
  3. отели
  4. здания для проживание и одновременно для лечебных целей или социального обслуживания населения:
  5. дома ребёнка
  6. дома престарелых и инвалидов
  7. санатории
  8. больничные комплексы
  9. пункты ночлега для бездомных граждан
  10. объекты капитального строительства для временного размещения вынужденных переселенцев, признанных беженцами
  • здания, используемые для непрерывной производственной деятельности:
  1. служебные помещения
  2. вахтовые комнаты
  3. помещения, используемые для производственных целей
  4. помещения и здания для деятельности режимного характера:
  5. казармы
  6. караульные комнаты
  7. здания для содержания осуждённых и подозреваемых лиц
  8. и т.д.
  • 3.0. Общественное использование объектов капитального строительства

Раздел содержит перечень из 33-х видов разрешённого использования с кодами 3.1 — 3.10.2

Допускается размещение ОКС для бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

  • 4.0. Предпринимательство

В раздел включены 18 видов разрешённого использования участков с кодами 4.1-4.10 для размещения объектов, связанных с ведением предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли. Включается также эксплуатация ЗУ для банковской и торговой деятельности.

  • 5.0. Отдых (рекреация)

Раздел включает в себя содержание 13 видов разрешённого использования с кодами 5.1-5.5.

Эксплуатация ЗУ связана с обустройством мест для следующих задач:

  1. занятие спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками
  2. отдых и туризм
  3. наблюдение за природой
  4. пикники, охота, рыбалка и иная деятельность
  5. создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них
  • 6.0. Производственная деятельность

Разрешённое использование распространяется на субъекты предпринимательства, ведущие производственную деятельность в сфере добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления продукции промышленным способом

В раздел включены 16 видов разрешённого использования участков с кодами 6.1-6.12.

Среди них есть новый ВРИ «Научно-производственная деятельность» (код 6.12), обеспечивающий размещение технологических, промышленных, агропромышленных парков, бизнес-инкубаторов.

  • 7.0. Транспорт

Раздел содержит перечень из 10 видов разрешённого использования участков, предназначенных для следующих задач:

  • обслуживание транспортных сетей, в том числе для перевозки людей и передачи грузов или вещных материалов
  • обслуживание транспортных средств

В раздел включены ВРИ участков с кодами 7.1- 7.5.

  • 8.0. Обеспечение обороны и безопасности

Для поддержания в боевой готовности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов управлений ими используются зоны и участки, имеющие оборонное значение:

  1. для размещение военных организаций, внутренних войск, учреждений и других объектов
  2. для дислокации войск и сил флота
  3. для строительства, эксплуатации и размещения инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, а также для устройства пограничных просек и контрольных полос
  4. для строительства зданий пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации
  5. для проведения воинских учений и других мероприятий
  6. для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов
  7. для размещения объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)
    Сооружения и объекты военного назначения:
    • для сухопутных участков
    • для водных участков
    • для обслуживания авиации на местах

Также ВРИ земельных распределены в соответствии со спецификой оборонных сооружений и объектов:

  1. для боевого дежурства действующих воинских частей и т.д.
  2. военные институты, училища, академии и университеты, имеющие статус военно-образовательного цикла

В данный раздел включены и ВРИ земельных участков под строительство, эксплуатацию и размещения объектов:

  1. для таможенной деятельности
  2. для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба
  3. для размещения объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий

Коды 3-х видов ВРИ в этом разделе — 8.1-8.3

  • 9.0. Деятельность по особой охране и изучению природы

К этому разделу относятся территории и участки, связанные:

  1. с природоохранной деятельностью
  2. с охранением окружающей среды и биоресурсов

Запрещена Хозяйственная деятельность на данных ЗУ, связанная:

  1. с извлечение прибыли
  2. со строительством промышленных объектов

Территория по границам не может изменена ни при каких условиях, как и статус временного использования, если участки находятся в границах:

  1. государственных природных заповедников
  2. национальных и природных парков
  3. памятников природы
  4. дендрологических парков
  5. ботанических садов
  6. оранжерей

Разрешена только деятельность, связанной с охраной и изучением природы.

В раздел включены виды использования участков в курортных и санаторных целях, а также участков, связанных с историко-культурной деятельностью

Коды 4-х видов разрешённого использования земельных участков в этом разделе — 9.1-9.3

  • 10.0. Использование лесов

Эксплуатация лесных участков связана со следующими вариантами деятельности:

  1. заготовка
  2. первичная обработке
  3. вывоз древесины и недревесных лесных ресурсов
  4. охрана и восстановление лесов
  5. иные цели

Коды 4-х видов использования земельных участков в этом разделе — 10.1 — 10.4.

  • 11.0. Водные объекты

К водным объектам относятся:

  1. ледники
  2. снежники
  3. ручьи
  4. реки
  5. озёра
  6. болота
  7. территориальные моря
  8. другие поверхностные водные объекты, имеющие схожую водную структуру
  •  12.0. Земельные участки (территории) общего пользования

Земельные наделы, имеющие статус общего пользования и предназначенные для решения таких задач:

  1. строительство и эксплуатация объектов уличной сети:
    • автомобильных дорог
    • трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов
    • пешеходных переходов
    • бульваров
    • площадей
    • проездов
    • велодорожек
    • объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры
  2. строительство, эксплуатация, с последующим размещением придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог
  3. благоустройство территории с размещением:
    • декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств,
    • элементов озеленения
    • различных видов оборудования и оформления
    • малых архитектурных форм
    • некапитальных нестационарных строений и сооружений
    • информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории
    • общественных туалетов
  4. ритуальная деятельность:
    • размещение кладбищ
    • крематориев и мест захоронения
    • размещение соответствующих культовых сооружений
    • осуществление деятельности по производству продукции ритуально-обрядового назначения
  5. запас:
    • отсутствие хозяйственной деятельности

Комплексное содержание земельных наделов общего пользования включает в себя коды 12.0.1-12.0.2.

  • 13.0. Земельные участки общего назначения 

Это земельные участки, имеющие граничащую территориальную расположенность в пределах населённых пунктов.

Такие участки являются имуществом общего пользования и предназначены для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории, где граждане занимаются садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.

Земельные наделы имеют право принадлежности к конкретному собственнику садового участка СНТ или ОНТ.

В соответствии с выбранной категорией для таких участков:

  1. или допускается строительство объектов недвижимости, сооружений, временных построек
  2. или устанавливается полный запрет на строительство объектов недвижимости, сооружений, временных построек 

Коды ВРИ земельных участков в этом разделе — 13.1 — 13.2.

Значение Классификатора ВРИ-2021 для государства и местных властей

О взаимосвязи Классификатора ВРИ — 2021 и ПЗЗ уже было отмечено выше. Классификатор применяется для широкого круга задач, решаемых государством и местными властями.

Кодирование наименований ВРИ с  присвоением цифрового обозначения каждому наименованию соответствует разделам и подразделам. классификатора. Земельные участки систематизированы. Этим обеспечивается:

  1. рациональное использование и управление ЗУ
  2. выполнение оценки земель
  3. ведение учёта и регистрации прав собственников
  4. определение допустимых действий по распоряжению землёй

Присвоение кода виду разрешённого использования ЗУ позволяет определить:

  1. максимально допустимый размер участка
  2. ограничения по распоряжению, застройке и заключению сделок любого характера (при необходимости)
  3. нормы налогообложения, применительно к ставкам, льготам
  4. имущественные права собственника в отношении участка и строений на нём
  5. субсидирование
  6. другие параметры
     

Значение Классификатора для собственников

Владельцы наделов ставят перед собой конкретные цели:

  1. построить дом
  2. разбить сад или огород
  3. заняться фермерским хозяйством
  4. разместить торговый центр
  5. организовать цех по металлообработке
  6. другие

Разом все эти задачи не решаются ни на одном из участков. Содержание ВРИ предоставляет возможность реализации целого комплекса направлений, но только таких, что связаны с назначением надела. Именно поэтому невозможно увидеть пастбища возле многоэтажек, среди сельхозугодий — гипермаркеты, а на стадионе — бетонный завод.

Разобраться с тем, что можно делать, скажем, на участке, предназначенном под магазин, поможет содержание кода 4.4 Классификатора ВРИ:

  1. можно построить ОКС, назначение которого — продажа товаров
  2. торговая площадь не должна превышать 2021 кв.м

Следовательно, Классификатор помогает понять, как эффективно и по закону можно распорядиться своим земельным наделом. Этому способствует также уточнение описания видов коснулось следующих разделов:

  1. «Жилая застройка»
  2. «Общественное использование объектов капитального строительства»
  3. «Предпринимательство»
  4. «Отдых (рекреация)»

Введены дополнительные виды, связанные с предоставлением коммунальных услуг:

  1. административные здания организаций
  2. дома социального обслуживания
  3. общежития
  4. здания для медицинских организаций особого назначения

Уточнены характеристики жилых домов на участках:

  1. для ИЖС
  2. для ЛПХ
  3. для малоэтажной многоквартирной жилой застройки
  4. для блокированной жилой застройки.

Все эти новшества расширяют возможности использования земельных участков.

Полезно знать

  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2021 года можно ознакомиться здесь

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: