Как можно восстановить договор купли продажи земельного участка и что для этого нужно

Земельный
эксперт

30880

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2022 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2022 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Как восстановить договор купли-продажи участка?

Как восстановить договор купли продажи земельного участка? Этот вопрос актуален для тех, кто ранее заключал подобное соглашение, но по ряду причин, его потерял. Его необходимо восстанавливать, так как этот документ должен храниться у правообладателя наравне с другими бумагами на недвижимое имущество.

Значение правоустанавливающих документов

Это документы, которые можно считать основными на объект недвижимости. Правоподтверждающие документы выдаются на их основе. Любые государственные органы, включая и регистрирующие, у заявителя примут документы только при наличии сведений о праве собственности. Договор купли-продажи входит в комплект документов, которые предоставляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности от бывшего к будущему собственнику. Если он утрачен, его нужно восстановить для того чтобы совершать дальнейшие сделки с объектом недвижимого имущества. Это может быть дарение, наследство, купля-продажа, аренда. Основное значение договора купли-продажи состоит в том, что без его восстановления невозможно зарегистрировать переход права собственности.

Когда заключается договор купли-продажи

Владелец земельного участка вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Если он хочет продать, недвижимость с покупателем заключает договор. Купля-продажа выступает одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. Договор заключается в письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения закон не предусматривает. Но это не может стать помехой обращению к нотариусу. Если продавец и покупатель сочтут, что участие юриста обязательно, они могут удостоверить заключение соглашения в нотариальной конторе.

Договор обязательно регистрируется в Росреестре. Это единственный государственный орган, который уполномочен регистрировать все сделки, предметом которых выступает недвижимое имущество. Только после регистрации покупатель становится полноправным собственником. По окончании процедуры договор купли-продажи передается каждой из сторон. Поэтому его необходимо заключать в нескольких экземплярах.

Восстановление документа

Договор купли-продажи должен находиться в составе документов, которые относятся к недвижимости. Это может быть квартира, жилой дом, земельный надел. Но случается так, что по каким-либо причинам собственник не может найти договор среди документов. Если он утрачен, то можно получить его дубликат. По правовой силе он равнозначен подлиннику.

В ситуации с утерей документа, необходимо его восстанавливать. Если человек получил дубликат, при его предоставлении можно регистрировать сделки, совершать с имуществом разные операции. В случае если второй экземпляр был выдан, то орган Росреестра вносит соответствующую отметку. На передаваемой бумаге ставится штамп о том, что это дубликат.

Нельзя путать дубликат с копией. Последняя бумага не имеет правовой силы. И копия нужна только для того, чтобы ознакомиться с ней, но она не может считаться доказательством того, что был заключен договор купли-продажи. О том, что выдается дубликат, ставится соответствующая пометка.

Основные типы документов на объекты недвижимого имущества

Прежде чем восстанавливать договор, необходимо определиться с тем, что считать правоустанавливающими и правоподтверждающими документами.

  • первые документы: они доказывают, что человек имеет полноправное право на владение земельным участком;
  • вторые документы: с их помощью происходит подтверждение законности прав на имущество.

Обозначенные термины относятся к юридической стороне вопроса. После того, как человек определиться с тем, какие именно документы он потерял, необходимо приступить к их восстановлению.

Как происходит повторная выдача?

За каждый из дубликатов потерянных документов заявитель обязан заплатить государственную пошлину. Стоимость государственной услуги разнится в пределах от 100 до 300 рублей в зависимости от вида запроса.

Если договор купли-продажи потерян, то необходимо его восстанавливать. Это происходит по-разному, все зависит от того, в каком году было составлено соглашение:

  1. Если договор был оформлен до 1.01.1996 года, то никаких особых проблем быть не должно. Нужно прийти к тому нотариусу, который оформлял договор. Он выдаст дубликат. Процедура может занять несколько дней. Все зависит от загруженности нотариальной конторы.
  2. Если был потерян договор после указанной даты, то в процедуре его восстановления существуют некоторые особенности. Закон исключил требование об обязательном обращении к нотариусу. Но N122 от 2022 года еще не вступил в законную силу. Поэтому оформленные до этого времени бумаги сложно восстановить.
  3. Гражданин, если ему необходимо восстановить договор, может обратиться к покупателю его земельного надела, либо квартиры и попросить у него копию договора.
  4. Если потерян договор после 31.01.1998 года, то нужно обращаться за его восстановлением в регистрационные органы. При внесении записей в ЕГРН, гражданин в регистрирующий орган представляет все необходимые документы, включая договор купли-продажи. Копия документа сохраняется, так как ее помещают в архив. После оплаты государственной пошлины сотрудник Росреестра выдаст дубликат.

Где восстановить документ: алгоритм действий

Процедура восстановления заключается в следующих действиях:

  1. Составление запроса. Форма предоставляется сотрудником организации, поступило заявление. Без него получить дубликат не получится, как и без документов, отражающих параметры недвижимости.
  2. Отправить запрос. Можно это сделать лично или через представителя. Если гражданин выбрал второй вариант, уточнять причину, по которой он привлек представителя, не нужно. Обращаются в МФЦ или Росреестр.
  3. Оплата государственной пошлины, а также подготовка удостоверяющих личность документов. Это паспорт. Кроме того, необходимо предоставить бумаги, являющиеся подтверждением права собственности на земельный надел.
  4. Рассмотрение уполномоченным органом обращения от гражданина. Это происходит примерно 3 дня. После этого сотрудник направляет договор заявителю с отметкой «дубликат». Отказ может быть, но только в ситуации, если заявитель не имеет права на получение дубликата договора.

Следует понимать, что срок рассмотрения заявления может быть затянут во времени. Например, Росреестр может рассматривать возможность предоставления пользователю дубликата до 10 дней.

Если договор был удостоверен у нотариуса, который не работает, то необходимо выяснять, кому он передал свои полномочия. Поиск другого нотариуса может занять время. Если он не увенчается успехом, то можно собрать документы и передать запрос в нотариальную палату НП, города, области. Срок получения копии может затянуться до 2 месяцев в этой ситуации.

Предоставление копии договора обойдется в определенную сумму денег:

  1. Если гражданину удалось найти второго участника соглашения, он взял у него копию договора, то необходимо после этого обратиться к нотариусу. С собой взять паспорт, оригинал договора. Удостоверение верности дубликата составит 10 рублей (в расчет принимается каждая страница).
  2. По ст. 333.24 НК, п. 25 заявитель при визите в нотариальную контору оплачивает государственную пошлину в размере 200 рублей.
  3. Государственная пошлина вносится сразу, при обращении за копией.

Если гражданин потерял один из документов на недвижимость, его можно восстановить. Для этого чаще всего обращаются в Росреестр или МФЦ. Полученный дубликат обладает равной правовой силой с подлинником.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка составляется по правилам, представленным в Земельном Кодексе Российской Федерации.

В соответствии со ст. 37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут стать только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»[i].

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка

Следующие условия договора купли-продажи земельного участка буду являться недействительными:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Последствия предоставления заведомо-ложной информации о земельном участке

В случае предоставления продавцом земельного участка заведомо ложной информации покупателю определенного характера, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Сделка купли-продажи может быть расторгнута в случае предоставления продавцом земельного участка заведомо ложной информации:

  • об обременениях и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
  • о разрешении на застройку данного земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Образец договора купли продажи земельного участка (2018-2022)

Образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать, кликнув по значку word.

Образец договора купли-продажи земельного участка — скачать

Также можно скачать и бланк договора в формате word.

Договор купли продажи земельного участка – скачать бланк

Бланк договора купли-продажи земельного участка содержит пустые поля, чтобы можно было им воспользоваться и вписать свои данные.

[i] Выдержка из Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018):

Статья 8. Кадастр недвижимости

  1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
  2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
  3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 — 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.
  4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

3) описание местоположения объекта недвижимости;

4) ранее присвоенный государственный учетный номер;

5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее — исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее — образованный объект недвижимости);

6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

7) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;

8) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости, а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса;

9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;

10) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;

11) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

12) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

13) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

14) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

15) номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

16) сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;

17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание и другие. Их можно посмотреть в Федеральном законе.

Видео — Подводные камни купли-продажи земельного участка

Поделитесь статьей в соц. сетях:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: