Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса

Мнение экспертов стоит ли продавать квартиру в 2021 году

Экономическая жизнь России за последние несколько лет претерпевает негативные изменения из-за санкций, падения стоимости нефти, инфляции, которые пагубно отражаются на благосостоянии людей и их покупательской возможности. Из-за нехватки финансовых средств в кризис, многие задумываются над тем, где отыскать дополнительные источники дохода. Те, у кого есть недвижимость, решаются ее продать, чтобы получить существенный доход и тем самым улучшить благополучие своей семьи. Но разумно ли предпринимать такие действия? В этой статье мы хотим представить вам мнение экспертов стоит ли продавать квартиру в 2021 году, чтобы при желании сделать это, вы знали о возможных рисках или выгоде для себя. К сожалению, сфера недвижимости в экономике нашей страны так же не стабильна, как и многие другие направления.

Недвижимость в России: прогноз на 2021 год

В прошлом году, когда эксперты выясняли, стоит ли в 2021 году продавать квартиру, многие из них в один голос утверждали, что если есть такие планы, то лучше успеть их реализовать, потому что 2021 год для этого будет неудачным. Экономический спад в государстве привел к тому, что спрос на жилье в стране стал значительно ниже предложения. Тем, у кого есть недвижимость просто невыгодно в условиях кризиса ее продавать, потому что рыночная стоимость жилых помещений станет такой же низкой, как когда-то в 2021 году, а может даже еще ниже.

Независимые эксперты, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас продавать квартиру 2021, приходят к выводу, что даже при большом желании сделать это, у продавца низкие шансы. Покупателей на жилье, которые могли бы рассчитаться за него наличными без посредников, найти на сегодняшний день практически нереально. Люди предпочтут либо отложить покупку недвижимости до более благоприятного времени, либо воспользуются услугами ипотечного кредитования и каких-то социальных программ, которые может предложить государство в кризисных условиях жизни.

Какие прогнозы дают некоторые специалисты в области реализации жилья относительно того, когда выгодно продавать квартиру в 2021 году:

Претендентка занять должность президента гильдии риелторов России Татьяна Деменок уверена, что в 2021 году стоимость квадратного метра в жилом помещении будет снижена на 7% от цены прошлого года. И это только приблизительная цифра для Екатеринбурга. В других городах России с престижными районами, в новостройках этот процент не будет столь высоким, так как застройщикам невыгодно значительно снижать стоимость жилья. В таких комфортных условиях недвижимость всегда покупается людьми заблаговременно. Скорее всего, цены упадут на квартиры и дома старого фонда, то есть на те, которые были построены в середине ХХ века. Это значит, что у желающих продать именно такое невостребованное среди населения имущество, наступает время, когда выгоднее продавать квартиру в 2021 году, чем ждать другого времени, когда подобных предложений на рынке недвижимости станет слишком много. У тех, кто уже давно ищет способ, как заработать на квартиру в Москве тоже выпадает возможность обосноваться в столице, купив жилье, пусть и не в новостройке, но по приемлемой стоимости.

Глава совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотов, рассуждая на тему, стоит ли продавать квартиру в 2021 году, не скрывает своих пессимистических настроений. По ее мнению, продажа жилых помещений в 2021 году будет реализовываться лишь на 50%, даже если экономическое положение страны качественно улучшится из-за возвращения былой стоимости барреля нефти.

Эксперт также уверена, что необходимо придерживаться строгого экономического правила в вопросах недвижимости – подбирать правильное время, когда лучше покупать и продавать квартиру. В 2021 году, если вы хотите сохранить свои деньги в национальной валюте, то лучше покупать квартиры и дома. На вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру 2021 при ослаблении рубля, она дает однозначный отрицательный ответ, так как это невыгодно. Если и совершать этот шаг, то только при условии, что покупатель рассчитается с вами в долларах или евро.

Многие столичные специалисты в области недвижимости убеждены, что 2021 год – это время, когда лучше продавать квартиру вторичного рынка, так как на такое жилье у россиян во все времена спрос был гораздо выше. Как бы это парадоксально ни прозвучало, но на «вторичку» в кризисное время в крупных городах России цены возросли на 12%. Это может быть связано с тем, что в условиях кризиса с застройщиками новостроек опасно заключать сделки. Ведь в любой момент строительство жилья может остановиться, а когда восстановится, то стоимость квадратного метра в нем может резко подняться.

Продажа недвижимости в кризис

Несмотря на кризисное время в России, опытные риелторы уверяют, что экономическое положение страны никак не влияет на покупательскую возможность людей, которые давно готовятся к приобретению недвижимости. Они рекомендуют всем потенциальным продавцам, которые раздумывают, когда выгоднее продавать квартиру, не торопится и не заключать сделку с первым попавшимся клиентом, который, очевидно, захочет торговаться, чтобы вы снизили стоимость на жилье. Лучше подождите «своего» покупателя, который купит у вас квартиру за ту цену, которую именно вы предложите.

Что же делать людям, у которых решение вопроса, когда продавать квартиру, как никогда актуально и требует срочности? Специалисты рекомендуют в таких случаях сразу же находить себе альтернативный вариант для покупки, чтобы вы, как люди в кризис 2021 года, вообще, не остались без крыши над головой. Они тогда сохранили свои рублевые сбережения в результате удачной сделки по реализации имущества, но деньги сразу же обесценились из-за резкого падения национальной валюты в то время. Поэтому так важно всегда учитывать мнения знающих людей в области недвижимости, которые могут дать вразумительную рекомендацию, когда лучше продавать квартиру в 2021 году.

Только после того, как вы для себя решите, нужно ли сейчас продавать квартиру, можете переходить к решительным действиям, чтобы ее реализовать с максимальной выгодой для себя.

Видео по теме Видео по теме

Полезные советы

Эксперты в области недвижимости рекомендуют всем потенциальным продавцам, придерживаться нескольких рекомендаций:

  • Осень – это лучшее время, когда выгодно продавать квартиру в крупном городе. Ведь в этот период у новоиспеченных студентов возникает потребность в жилье, которое для них приобретают их родители. Учтите, что такая тенденция актуальна только до новогодних праздников;
  • Стоит ли продавать квартиру зимой? В большинстве случаев делать этого не нужно по причине того, что в это время года стоимость недвижимости резко снижается;
  • Решив для себя, нужно ли продавать квартиру сейчас, оцените ее реальную стоимость. Сделать это можно либо воспользовавшись услугами опытного риэлтора, либо обратившись к профессиональному независимому оценщику. После того как вы узнаете реальную цену на свое жилье, вы сможете окончательно для себя определиться, выгодно ли продавать квартиру сейчас, учитывая, что для быстрой реализации своего предложения вам придется снизить его цену на 15%, чтобы получить преимущество перед своими конкурентами на рынке недвижимости;
  • Не обращайтесь в кризис за услугами к сотрудникам риэлторских компаний, если определитесь, стоит ли сейчас продавать квартиру, так как вам придется платить им приличный процент от сделки. Попробуйте справиться, приложив только свои усилия. Спросите у своих друзей и знакомых, не нужно ли им жилье, предложите им свой вариант для продажи, описав его во всех красках. Подайте свое объявление о продаже дома на бесплатные доски объявлений в интернете, хорошо в этом вам помогут социальные сети. Все, что вам нужно придумать – это хороший текст, по которому потенциальный покупатель сможет определиться, интересен ли ему ваш вариант для покупки, или нет. Другой способ, как можно оповестить потенциальных покупателей о продаже своей недвижимости – расклеить объявления на досках объявлений по городу. Если вам удастся найти хорошего покупателя или хотя бы человека, который заинтересуется вашим предложением, пригласите его для осмотра квартиры, но заранее наведите в ней идеальную чистоту и порядок;
  • Учитесь общаться с потенциальными покупателями. Многие из них начинают специально придираться к каким-то изъянам в вашем доме только для того, чтобы вы снизили цену. Не идите на эти провокации. Откажитесь сначала, но контакты этого человека не теряйте. Если за какой-то промежуток времени после этого вы так и не найдете покупателя, перезвоните ему, чтобы еще раз обсудить условия и заключить сделку о продаже. Только сильно не тяните по времени, так как человек, который ищет жилье в вашем районе, пока вы будете думать, выгодно ли сейчас продавать квартиру, может найти для себя другое более лучшее предложение;
  • Если же вы все-таки для себя определитесь, что продавать дом пока не хотите, попробуйте во время кризиса построить с помощью недвижимости свой небольшой бизнес. Ведь людям всегда нужны будут помещения для съема, чтобы временно в них проживать. Таким образом, вы сможете покрывать коммунальные расходы, содержать жилье в чистоте и получать регулярный ежемесячный доход.
  • Выводы

    Надеемся, что наша статья поможет вам быстрее для себя определиться, нужно ли продавать свою недвижимость в России в условиях кризиса и экономической нестабильности. Ничего не реального и невыполнимого в любом случае не существует. Нужно найти своего клиента, проявить свою креативность, находчивость и гибкость, чтобы заключить выгодную для себя сделку.

    Названы 7 причин подорожания жилья в 2021 году&nbsp

    В течение последних трех лет столичный рынок новостроек находился в руках покупателей. Застройщики из-за затоваривания дружно снижали цены на «квадраты». Но «банкет», похоже, подходит к концу. В 2021 году новые квартиры прибавят в цене. Особенно наглядно эта тенденция проявится с июля. Эксперты «ЭВ» назвали 7 факторов, толкающих цены вверх.

    2018-й, вероятно, стал последним «урожайным» годом на московском первичном рынке в уходящем десятилетии. Строительный бум обеспечила дешевая ипотека. В минувшем году средняя ставка по кредитам на столичные новостройки составила 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%).

    Однако в начале этого года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки. В случае устойчивой тенденции роста ипотечных ставок Минстрой рассмотрит варианты программ субсидирования, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, желая успокоить потенциальных покупателей.

    Но это не изменит общей тенденции. «В наступившем году ипотека не станет „вечным двигателем“ для рынка жилья. И это главная угроза для отрасли в наступившем году», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, повышение ставок крупнейшими банками может замедлить прирост спроса, который наблюдался последние три года. Ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается.

    В конце 2021 года стоимость 1 среднего «квадрата» в массовых столичных новостройках достигла 161 тыс. руб. Однако в 2021 году этот рекорд может быть побит. Причем рост цен прогнозируется на всех этапах строительства. Аналитики называют семь причин для такого сценария.

    Основной вклад в повышение расценок на новостройки внесет реформа долевого строительства. Сейчас, по словам экспертов, отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков. С 1 июля жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

    Сегодня средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

    «Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — уверен гендиректор IKON Development Антон Детушев. — Более того, в ЦБ заявили, что в 2021 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

    Кроме этого, правительство намерено в этом году увеличить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. За 9 месяцев 2021 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд руб. Сейчас, заключая каждый ДДУ с покупателем, девелоперы перечисляют в фонд 1,2% от суммы договора. К примеру, если квартира стоит 5 млн руб., то взнос составит 60 тыс. руб. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. руб.

    В-третьих, вверх цены толкает ускоряющаяся инфляция. В 2021 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства. НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы.

    Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования. «В 2021 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2021 года. Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», — пояснила Мария Литинецкая.

    По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в столичных новостройках еще используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

    В-пятых, застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Как сообщил Thomson Reuters, самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2021 года подорожал на первичном рынке на 29%. По оценке аналитиков ЭЦ «Индекс», в течение минувшего года стоимость большинства стройматериалов выросла. К примеру, производители песчано-гравийных смесей подняли отпускные цены в среднем на 19%. В этом году тенденция продолжится из-за роста НДС и подорожания бензина. По мнению экспертов, особенно сильно давление на стоимость строительных материалов будет заметно в Москве, где наценка на них достигает отметки в 60%. Для сравнения: в бедных регионах страны эта наценка не превышает 10%.

    Столичные «квадраты» будут также дорожать из-за падения рентабельности проектов. Так, в конце прошлого года из-за резкого оттока иммигрантов выросла оплата рабочей силы. Плюс ко всему для многих застройщиков увеличились проплаты по банковским кредитам.

    В-седьмых, повышение цен поддержит устойчивый спрос на московские новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2021 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2–3 раза быстрее рынка.

    «В 2021 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако не стоит забывать основной фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2021 году это соотношение, вероятно, немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5–10%».

    Существует и другая точка зрения. «Сегодня нет условий для мотивированного роста цен на жилье в новостройках на 15–20%. Дорожающая ипотека, усиление санкционного режима не способствуют повышению платежеспособности населения. Несмотря на то что ставка НДС поднята до 20%, не определен главный для жилья в 2021 году ценообразующий фактор — ставка проектного финансирования», — заключила директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

    Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2021 году?

    Недвижимость в России традиционно считается надежным активом. Не так давно инвесторы зарабатывали тем, что приобретали квартиру в доме «на этапе котлована», а в конце стройки продавали или сдавали в аренду.

    Можно ли таким способом заработать после 1 июля 2021 года? Давайте разбираться.

    1 способ: перепродажа квартиры в новостройке

    Предположим, у вас есть свободные деньги на сумму 1.6 млн рублей. Вы планируете купить новостройку с последующей перепродажей.

    Ваши действия:

    1. Определитесь с объектом. Советуем брать «однушки», они пользуются хорошим спросом (ликвидны).
    2. Изучите сайты о новостройках, выберите жилой комплекс, этаж (кроме первого и последнего).
    3. Приобретая квартиру, ждем 1.5-2 года, пока дом достраивается. Иногда сроки сдачи дома сдвигаются на несколько месяцев и даже на квартал.
    4. Продав квартиру, можете заработать на разнице между начальной и конечной стоимостью. За 2 года квартира выросла в цене до 2 млн. рублей. Эта разница составила 20%, а годовой доход равен примерно 10% годовых. 

    Что нужно учитывать: 

    1. Сделки с недвижимостью предусматривают дополнительные расходы: на риелтора и нотариуса. Т.е. фактическая доходность будет ещё ниже.
    2. Количество предложений на рынке недвижимости сейчас активно растет, и конкуренция за покупателя высока. Ваш доход зависит от того, насколько выгодно удастся продать квартиру, да и сам процесс продажи квартиры может затянуться. То есть, доходность не гарантируется, а при возникновении негативных внешних факторов — снижается.
    3. После 1 июля 2021 года покупка жилья на этапе «котлована» по низким ценам становится неактуальной. Застройщику невыгодно продавать квартиры дешево на начальных этапах стройки, поскольку он получает финансирование от банка. Это значит, что разница в цене между покупкой и продаже минимальна, и потенциальная доходность такой сделки будет низкой.

    2 способ: покупка квартиры в новостройке и сдача в аренду

    Давайте рассмотрим второй способ заработка на недвижимости – сдача жилья в аренду.

    Вы подбираете жилье не для себя, поэтому учитывайте такие параметры, как особенности месторасположения, близость транспортных путей, уровень развития инфраструктуры. От этого в дальнейшем будут зависеть спрос на квартиру и стоимость аренды.

    Сдачу жилья в аренду трудно назвать пассивным доходом — приготовьтесь к тому, что придется заниматься поиском добросовестных жильцов, оплачивать коммунальные услуги, решать вопросы жильцов и оплачивать налоги. Если заниматься сдачей жилья в аренду легально (с отчислением налогов), то доход от этого вида деятельности не превышает 5% годовых.

    Давайте посчитаем:
    Стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионах составляет в среднем 12 тыс. рублей в месяц. За вычетом расходов на коммунальные услуги (в размере 3 тыс. рублей) остается 9 тыс. рублей. В год без простоев чистая прибыль составляет 108 тыс. рублей.
    108 тыс
    . рублей / 1.6 млн. рублей (стоимость квартиры) = 6,75% — получаем доходность от сдачи жилья в аренду при постоянной загрузке и без отчисления налогов. А если будет хоть 1 месяц простоя квартиры, то доходность снижается до 6,2%.

    Что нужно учитывать: 
    Нельзя допускать простоев жилья. В противном случае, доходность этого способа не превысит доходность депозита в банке.

    3 способ: инвестиции в новостройки с проектным финансированием банка

    С 1 июля 2021 появился новый способ заработать на первичном рынке недвижимости. После принятия закона о проектном финансировании, деньги дольщиков замораживаются на счетах эскроу до момента сдачи дома. Поэтому у застройщиков возникла потребность в свободных средствах для старта новых проектов и внутренних нужд. Это создало условия для привлечения частных инвестиций.

    Сделка заключается в два шага:

    1. Вы подписываете с застройщиком договор займа, согласно которому инвестируете в проект застройщика от 300 тыс. рублей под 13% годовых.
    2. Заключаете с застройщиком соглашение о том, что банк выплатит вам деньги с процентами со счетов эскроу после сдачи дома.

    Инвестировать в новостройки по эскроу выгодно по следующим причинам:

    • Фиксированная доходность 13%.
      По сравнению с первыми двумя способами вы получите гарантированный доход: фиксированная ставка до вычета НДФЛ составляет 13% годовых.
       
    • Защита инвестиций.
      Средства инвесторов защищены банком эскроу-агентом.
       
    • Никакой бюрократии.
      Чтобы инвестировать в проект требуется подписать 2 документа.

    Все статьи блога

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: