Этапы и порядок согласования перепланировки квартиры

Закон о перепланировке квартир 2022: что изменилось?

Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.

Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2022 году.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

• перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
• устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
• возведение или устранение межкомнатных перегородок;
• остекление и благоустройство балконов и лоджий;
• сооружение или демонтаж тамбуров.

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

• договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
• акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
• копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
• оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
• подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
• справка о присвоении объекту официального адреса;
• свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2022 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.

Игорь Василенко

Как оформить перепланировку квартиры? Порядок действий в 2022 году

Рассказываем, как согласовать перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме.

Что такое перепланировка с точки зрения действующего законодательства? Краткий ликбез

В ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственник вправе произвести переустройство и перепланировку жилого помещения — но только

по согласованию с органом местного самоуправления

.

В чем разница между переустройством и перепланировкой?

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Например:

• Смена сантехники или электропроводки;
• Замена газовой плиты на электрическую;
• Перенос газового, электрического и/или сантехнического оборудования.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации.

Например:

• Перенос дверей, арок, тамбуров;
• Объединение двух помещений в одно;
• Оборудование лестницы или проема в потолке.

Как видите, главным отличием переустройства от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором — изменяете планировку жилого помещения, то есть, разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты и т.д.

Можно ли сделать перепланировку квартиры без согласования с местными властями?

В 2022 году вы можете проводить без согласования следующие ремонтные работы:

Косметический ремонт — то есть, обновление интерьера без изменения планировки помещения;

Так называемые «безопасные работы» — перестановка ванной, раковины или унитаза, монтаж тёплого пола, остекление балкона или лоджии, монтаж внешней антенны, перестилка линолеума или паркета;

Устройство встроенной мебели — но только если она не образует самостоятельных помещений.

Как оформить перепланировку квартиры в 2022 году? Пошаговая инструкция

Для согласования перепланировки жилого помещения в 2022 году рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Первый этап — подготовьте план перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в проектной организации или подготовить самостоятельно.

Такой проект должен содержать:

• Планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• Решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• Решения по организации производства работ.

Скачать каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией

Второй этап — заполните заявление о перепланировке

Форма заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. N 266.

В этом заявлении указываются следующие сведения:

• Фамилия, имя, отчество и паспортные данные собственника жилого помещения;
• Адрес места жительства собственника и адрес места нахождения жилого помещения;
• Указание на документы, подтверждающие правовые основания владения жилым помещением;
• Срок производства ремонтно-строительных работ (с «__» ______ 2022 г. по «__» ______ 2022 г.);
• Режим производства ремонтно-строительных работ (с __:__ по __:__ в будние/выходные дни);
• Список документов, прилагаемых к заявлению;
• Дата подачи заявления.

Скачать форму заявления о перепланировке квартиры (версия, актуальная на 2022 год)

Пример заполнения заявления о перепланировке квартиры

В Государственную жилищную инспекцию

города Москвы

Заявление
о перепланировке жилого помещения

От Лангенберга Яна Эрнестовича. Паспорт: 45 15 265832, выдан Отделением УФМС России по городу Москве по району Сокольники. Зарегистрирован по адресу: 107014, Москва, Большая Оленья улица, д. 29, кв. 209.

Место нахождения жилого помещения: 107014, Москва, Восточный административный округ, Рубцовско-Дворцовая улица, д. 1/3 корп. 15, кв. 805, подъезд 1, этаж 8.

Собственник жилого помещения: Лангенберг Ян Эрнестович.

Прошу разрешить перепланировку жилого помещения, занимаемого на основании права собственности согласно прилагаемому проекту.

Срок производства ремонтно-строительных работ: с «13» мая 2022 г. по «17» июня 2022 г.

Режим производства ремонтно-строительных работ: с 10:00 до 17:00 по будним дням.

Обязуюсь:

1. Осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом;
2. Обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
3. Осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1. Копия свидетельства о регистрации права от «20» января 2022 г.
2. Проект перепланировки на 32-ух листах
3. Технический паспорт перепланируемого жилого помещения

Подпись
____________

Дата ____________

Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при самостоятельной подготовке заявления о перепланировке квартиры в многоквартирном доме, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Третий этап: обратитесь в орган местного самоуправления

Далее вам необходимо подать заявление в уполномоченный орган. В столице это Государственная жилищная инспекция города Москвы (адрес: 129090, Москва, проспект Мира, д. 19; телефон: +7 (499) 763-18-56), в СПб — Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (адрес: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д.68 Лит.А; телефон: +7 (812) 576-07-01).

Четвертый этап: получите решение о согласовании перепланировке

Если вашу перепланировку одобрят, через 20 календарных дней после подачи заявления в жилищную инспекцию вашего города вы получите решение о согласовании и журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме.

Обратите внимание! Срок действия решения о согласовании перепланировки жилого помещения — 12 месяцев с даты его подписания.

Читайте также:

• Отказ в перепланировке квартиры. Возможные причины и решение проблемы
  

Любите соцсети? Приходите в нашу группу ВКонтакте!

Остались вопросы? Обратитесь за бесплатной консультацией к нашим юристам!

Дата публикации материала: 15.05.2022

Последнее обновление: 05.06.2022

Федеральное законодательство о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме регулируется с 8 января 2022 года:

• Главой 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ (ред. от 1.10.2022 г.):

  • Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

  • Статья 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»»;

• Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ;

• Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2022 г. № 170.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ:

• в Жилищном кодексе РФ понятие «жилые помещения» было заменено понятием «помещения в многоквартирном доме».

В данном материале мы будем рассматривать только переустройство и перепланировку жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме.

Переустройство жилых помещения в многоквартирном доме:

• представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,

• требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме:

• представляет собой изменение его конфигурации,

• требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2022 г. № 170.

Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся:

• с соблюдением требований законодательства

• по согласованию с органом местного самоуправления

• на основании принятого им решения.

Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме собственник данного жилого помещения представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения этого жилого помещения непосредственно или через МФЦ:

• заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения,

  • а если переустройство и/или перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества многоквартирного дома, также протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме о их согласии на такое переустройство и/или перепланировку жилого помещения;

ч. 2 статьи 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

• технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель на проведение переустройства и/или перепланировки жилого помещения вправе не представлять:

• документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ,

• а также документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ в случае, если право на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Для рассмотрения заявления о переустройстве и/или перепланировке жилого помещения с 8 января 2022 года орган, осуществляющий согласование по месту нахождения данного помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;

• технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения в многоквартирном доме;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, не вправе:

• требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ;

• заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам;

• в случае представления документов через МФЦ расписка выдается указанным многофункциональным центром;

• государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения);

• запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя;

• в случае представления заявителем документов, указанных в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, через МФЦ срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения;

• в случае представления заявления о переустройстве и/или перепланировке через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма и содержание этого документа установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Предусмотренный частью 5 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документ является основанием проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.

Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

В каких случаях возможен отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

• непредставление определенных частью 2 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса возложена на заявителя;

• поступление в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

  Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и/или информацию, необходимые для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, и не получил от заявителя такие документ и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;

• представление документов в ненадлежащий орган;

• несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• должно содержать основания отказа

• с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ;

• выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Факт завершения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

• подтверждается актом приемочной комиссии.

п.1 статьи 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Акт приемочной комиссии:

• должен быть направлен органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения,

• в орган регистрации прав (Росреестр).

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Самовольными являются:

• переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные:

  • при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ, или

  • с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Лицо, самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение в многоквартирном доме:

• несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, обязан:

• привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и

• в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если:

• этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо

• это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние:

• в указанный в части 3 статьи 29 Жилищного кодекса срок

• в установленном органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки, порядке,

суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса, принимает решение:

• в отношении собственника жилого помещения

  • о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику помещения вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

  • о расторжении данного договора

  • с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

• для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса порядке, или

• для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке договору,

• устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если такое жилое помещения не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование его переустройства и/или перепланировки:

• такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке.

Статья 235 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.
О прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение см. статью 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» Гражданского кодекса РФ

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО И ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2022 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2022 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.