Земельный
эксперт
30897
Вступление
Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.
Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.
Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:
- площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
- земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
- продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.
Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.
Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей
В 2022 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.
Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.
Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.
Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.
Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.
Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.
Составление договора купли-продажи земельного участка
Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.
В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:
- Место и дата заключения.
- Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
- Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
- Стоимость покупки и порядок расчетов.
- Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.
Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.
После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.
Порядок проведения купли-продажи земли
Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2022 году предусматривает следующие этапы:
- Осуществляется сбор документов.
- Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
- Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
- Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
- Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
- Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
- Права на землю регистрируются в Росреестре.
Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.
Список документов
Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:
- документы, удостоверяющие личность;
- свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
- кадастровый паспорт земельного массива;
- правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (ги) на проведение сделки;
- доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;
С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.
Признание договора купли-продажи недействительным
Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:
- если условия сделки нарушают нормы закона;
- в случае несоблюдения формы договора;
- если сделка признана мнимой;
- при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
- если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.
При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.
Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.
Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.
Пример по порядку купли-продажи земельных участков
Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.
Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.
Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.
Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.
В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.
Заключение
В итоге можно сделать несколько выводов:
- Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
- Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
- Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
- Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
- Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
- Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
- В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.
Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?
Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.
После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.
Список законов
- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:
Договор купли-продажи земельного участка
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Подготовка проекта строительства » Договор купли-продажи земельного участка
В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон
Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ — общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.
Понятие договора купли-продажи земельного участка
Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.
Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.
В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).
Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.
Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики
Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.
Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:
- кадастровый номер;
- местоположение (адрес);
- площадь;
- категория земли и разрешенное использование земельного участков;
- описание границ земельных участков, их отдельных частей;
- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
- экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
- качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:
- об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
- о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
- а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.
Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.
Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.
Стороны договора купли-продажи земельного участка
Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:
- Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
- Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.
Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:
- перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
- корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
- инвесторы.
Условия и порядок купли — продажи земельных участков
Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
- Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.
Продавца также можно попросить предоставить:
- выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
- справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
- справку об отсутствии арестов и запрещений,
- справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.
В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
- разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).
Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:
- Находится в долевой собственности.
- Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
- На праве бессрочного пользования.
- Имеет обременения.
- Подпадает под изъятие для нужд государства.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.
Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает «финальным аккордом» купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка
Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:
- требовать внесение полной платы стоимости земли;
- осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
- требовать соблюдения правил использования участков.
Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.