Оформление аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения

Для того, чтобы заниматься сельскохозяйственной деятельностью, не обязательно покупать земельные участки, которые, как известно, стоят недешево. Практичным вариантом может стать аренда земель сельскохозяйственного назначения, которая выполняется на нужный срок и по стоимости, устраивающей арендатора.

Все земельные площади делятся на определенные категории, такое деление связано с их использованием. Территории, на которых можно заниматься садоводством, огородничеством в различных масштабах, животноводством, агробизнесом, являются наиболее востребованными и имеют высокую стоимость.

Есть виды применения таких площадей, о которых не догадываются многие землевладельцы. Если территория нужна только временно, можно арендовать ее, составив договор с собственником. Аренда земли сельхозназначения осуществляется с учетом законодательных актов, положений Земельного Кодекса.

Процедура оформления

Существует строгая система землепользования, которой нужно придерживаться при эксплуатации участка, это сделает использование наиболее эффективным. Государство надежно защищает правовой статус каждой категории земель, за его нарушение землепользователь будет наказан.

Около 40% земельной территории государства относится к категории с/х пользования, поэтому информация об особенностях категории будет полезна многим владельцам участков.

ВНИМАНИЕ! Площади сельхоз назначения имеют важное значение для экономики страны, оно особенно охраняются государством.

Применение земельных площадей строго по назначению становится гарантией продовольственной безопасности государства, его граждан. Поэтому так сложно перевести участок с/х назначения в другую категорию. Процедура выполняется по специально установленному регламенту, имеет много ограничений и причин для отказа в переводе.

Категории земель

Для того, чтобы использовать особенно ценные земельные площади, было принято решение о разделении их на несколько категорий. При приобретении участка или взятии его в аренду нужно учесть такое разделение. Каждый вид имеет свою ценность и стоимость, от которой может зависеть и арендная плата за участок.

  • Есть земельные площади, которые уже стали непригодными для выращивания сельскохозяйственных культур, для животноводческой деятельности. Они имеют низкое качество грунта. Такие земли наиболее легко переходят из одной категории в другую, хотя и в этом случае существует много ограничений.
  • Вторая категория – это земельные площади, которые считаются ценными. Их грунт продуктивен и может использоваться для развития различных видов с/х деятельности.
  • Особенная группа – земли приоритетные. Государство устанавливает строгие правила охраны их безопасности и строгие условия получения такой земли в собственность.

Разделение сельхоз земель на несколько категорий позволяет эффективно использовать их, устанавливать особенный порядок предоставления в собственность или во временное пользование. Также категория влияет и на кадастровую стоимость надела.

Получая во владение или по аренде земельную площадь той или иной категории, собственник или арендатор уже точно знает условия применения, меры по обеспечению безопасности земли, сохранения наилучших качеств грунта.

Территория с/х назначения

Использовать сельхоз земли можно разнообразно, но с учетом установленных законодательством ограничений и условий безопасности.

  1. На таких землях можно заниматься садоводством, огородничеством.
  2. Разрешается ведение животноводческой, охотничьей, рыболовецкой деятельности.
  3. На таких площадях выращивается трава для заготовки сена на корма скоту. Также здесь можно скот выпасать в теплое время года.
  4. Выполняется предоставление территорий с/х назначения и под дачное строительство. Для таких целей часто приобретают участки городские жители. Строительство дач имеет ограничение по количеству этажей домика.

Как видно, арендовать землю можно с учетом различных своих планов. Но нужно обязательно соблюдать условия использования площадей.

ВНИМАНИЕ! Арендатор не может проводить свою деятельность при нарушении целевого назначения взятого участка.

Аренда

Собственник участка, который берется в аренду другим лицом, должен указать в договоре об условиях аренды категорию пая, какие есть допустимые виды использования. Также в документе должны быть указаны обязательства арендатора по сохранению свойств земли, определенных ее целевым использованием.

При нарушении взятых обязательств арендатор попадает под штрафные санкции и может быть даже лишен права использовать участок досрочно.

Дело может решаться через суд, который признает арендатора недобросовестным, расторгнет договор. Поэтому нужно знать не только, как взять в аренду землю, но и как заботиться о ней, законно использовать.

Если хозяйственник хочет получить в аренду участок, например, земельный пай, он не имеет права самостоятельно менять ВИР участка. Собственник также не имеет права указать в документе не достоверную информацию по категории участка.

Ему может быть выгодно представить землю для выпаса как пригодную для строительства, чтобы повысить размер арендной платы. Но нарушение будет замечено и виновный получит административное наказание. При рассмотрении паев для аренды нужно быть готовым к тому, что придется столкнуться с трудностями.

Пай

ВАЖНО! Пай является частью общей собственности.

Поэтому иногда сложно составить договор на его аренду. Паи редко оформляются и регистрируются, не имеют точные данные в кадастре.

Право собственности носит формальный характер, что затрудняет сбор документов для передачи своего надела в аренду. Если участок не выделен по всем правилам, не проводилось его межевание, нет возможности ни юридическому, ни физическому лицу, индивидуальному предпринимателю арендовать его. Что делать в таком случае?

  • Составляется коллективный договор аренды, где другой стороной являются все дольщики.
  • Сначала выясняется количество дольщиков, потом с ними оговаривается возможность и срок аренды, условия.
  • Если достигается взаимное согласие, можно приступать к составлению договора.

Собственник

Владельцем земельного участка, интересного для ведения хозяйственной деятельности, индивидуального предпринимательства, может быть физическое лицо или государство. Для оформления в аренду государственных площадей существует определенный порядок процедуры.

  1. Нужно обратиться с заявлением об аренде в орган исполнительной власти на муниципальном или федеральном уровне, в зависимости от ситуации.
  2. Важно составить документ о выборе той или иной территории для аренды.
  3. Следующий шаг &#8212, межевание надела, подготовка кадастрового паспорта, другой технической документации по выбранному участку.
  4. Когда документы подготовлены, исполнительный орган власти объявляет и проводит аукцион. Проведение такого мероприятия не зависит от количества желающих взять в наем участок земли.
  5. На аукционе выбирается победитель, с ним муниципалитет и будет составлять договор по аренде земельных площадей на тот или иной срок.

Фермерские хозяйства

Для фермерских хозяйств не нужно проводить аукцион, чтобы выделить от муниципалитета нужный кусок земли. Чтобы оформить аренду нужно выполнить только следующие шаги.

  • Привести доказательства необходимости выделения именно этой земли для аренды с целью целевой деятельности на ней.
  • Без аукциона земля может быть выдана (с заключением и подписанием договора) буквально за неделю.
  • Заявитель должен оперативно собрать и подготовить все необходимые бумаги.

Такие условия получения земельных площадей свидетельствует о заинтересованности государства в развитии фермерских хозяйств.

Срок договора

Российское законодательство в земельной сфере разрешает сдавать в аренду земельные площади сроком от 3 до 49 лет.

Если надел нужен только для того, чтобы заготовлять сено для корма скоту, выпасать животных, договор подписывается только на 3 года, но потом его можно продлить. Собственник указывает, на какой срок он может отдать в наем свою землю.

Если у арендатора есть желание, потом он может договориться о продлении договора. Есть нормативы и по площади земли для передачи в аренду, они составляют от 10 соток до 50.

Стоимость

Чтобы подсчитать стоимость аренды участка, нужно знать стоимость определенной единицы измерения земли, чаще сего во внимание принимается стоимость сотки. Исходя из этого показателя и с учетом общей площади и составляется цена аренды.

Собственник устанавливается стоимость аренды, если она устраивает другую сторону, подписывается договор. Но теперь арендатор обязан в срок выплачивать аренду.

Если арендатор на правах уступки и с согласия собственника передает землю третьему лицу, новый пользователь берет на себя обязанности по оплате. В случае постоянных задержек выплаты владелец земли может поставить вопрос о прекращении действия договора. Какие данные могут учитываться при определении цены аренды?

  1. Это расположение участка, его близость к тем или иным населенным пунктам.
  2. Учитывается и качество грунта, уровень урожайности, размеры надела.
  3. Важный фактор – паевая цена.
  4. Нужно обратить внимание на цель аренды и ее период.

После подписания договор нужно регистрировать в Росреестре, только тогда он вступает в юридическую силу. При регистрации вносятся важные данные в ЕГРЮЛ, для этого нужно подать определенный пакет документов. Регистрация обязательна при аренде сроком больше года, в случае, если одна из сторон подписания договора является организацией.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

В кадастровом паспорте любого участка обязательно прописано назначение, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Так, к сельхоз наделам относятся земли для выращивания культур, животноводства – как в промышленных масштабах, так и в личных целях. Есть ряд разрешённых капитальных объектов, которые можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Без построек хозяйственная деятельность в большинстве случаев невозможна. Но если не соблюдать предписания Земельного Кодекса, можно нарушить закон и лишиться постройки: суд вынесет постановление о сносе.

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

  • Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
  • ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
  • некоторые статьи Гражданского Кодекса;
  • региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

  • поля;
  • лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер);
  • водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды);
  • территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети;
  • строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

  1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
  2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
  3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
  4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

  • подсобное (личное) хозяйство;
  • фермерские угодья;
  • земли для крестьянского хозяйства;
  • сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

  • выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
  • пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
  • сенокос;
  • сельскохозяйственное производство;
  • пастбища;
  • ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

  • садовые домики;
  • капитальные дачные дома;
  • бани, санузлы;
  • сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

  • на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
  • ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
  • на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Земли КФХ: что разрешено и что запрещено строить

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

  • доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
  • использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

  • жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
  • подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
  • сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

Запрещены к строительству:

— промышленные объекты;

— многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

  • он вынужден постоянно находиться на территории участка;
  • он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Как получить разрешение на строительство

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

  • личные документы;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о межевании территории;
  • подтверждение ведения фермерской деятельности;
  • проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Что будет, если построить дом без разрешения

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

  • постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
  • она находится в природоохранной или санитарной зоне;
  • она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Как прописаться в доме на земле для сельскохозяйственных нужд

Регистрация во  вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

Прописка возможна, если:

  • дом зарегистрирован как объект собственности;
  • на него оформлен паспорт БТИ.

Заключение

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: